In 2019, piata imobiliara se va ”raci” usor

Piața imobiliară este deosebit de sensibilă, față de mersul unei economii, de aceea, interesul specialiștilor este întreptat întotdeauna spre ea. Până acum, în această zonă, lucrurile nu au mers rău deloc. Dar, ce va fi în 2019? Specialiștii vorbesc despre o încetinire moderată.

Semne ale declinului

Înainte de a cita previziunile experților de la Colliers International, să vedem cum arătau lucrurile în domeniul imobiliare, potrivit expertilor de la INS. Astfel, în luna septembrie 2018, volumul lucrărilor de construcţii a crescut faţă de luna precedentă, ca serie brută cu 8,0%, iar ca serie ajustată, a crescut cu 0,8%. Însă, faţă de luna corespunzătoare a anului precedent, volumul lucrărilor de construcţii a scăzut, ca serie brută, cu 2,1%, dar şi ca serie ajustată, cu 0,4%. În perioada 1.I-30.IX.2018, volumul lucrărilor de construcţii, a scăzut faţă de perioada 1.I-30.IX.2017, ca serie brută cu 4,1% şi ca serie ajustată în funcţie de numărul de zile lucrătoare şi de sezonalitate a scăzut cu 2,2%.

Pe obiecte de construcţii au avut loc creşteri la clădirile rezidenţiale cu 19,1% şi la clădirile nerezidenţiale cu 17,8%. Scădere a fost și la lucrările de întreţinere şi reparaţii curente, cu 1,9%. În septembrie 2018, comparativ cu septembrie 2017 volumul lucrărilor de construcţii, ca serie brută, a scăzut pe total cu 2,1%, scădere reflectată la lucrările de construcţii noi cu 9,5%. Creşteri s-au înregistrat la lucrările de reparaţii capitale cu 23,3% şi la lucrările de întreţinere şi reparaţii curente cu 11,5%.

Pe obiecte de construcţii, volumul lucrărilor de construcţii a scăzut la clădirile rezidenţiale cu 9,7% şi la clădirile nerezidenţiale cu 4,9%. Ca serie ajustată în funcţie de numărul de zile lucrătoare şi de sezonalitate, volumul lucrărilor de construcţii a scăzut cu 0,4%, scădere reflectată la lucrările de construcţii noi cu 6,9%. S-au înregistrat creşteri la lucrările de reparaţii capitale (+24,8%) şi la lucrările de întreţinere şi reparaţii curente (+9,9%). Pe obiecte de construcţii, volumul lucrărilor de construcţii a scăzut la clădirile rezidenţiale cu 9,1% şi la clădirile nerezidenţiale cu 2,6%.

Scădere, dar nu prăbușire

Potrivit unei analize efectuată de Colliers International, piața imobiliară din România se mișcă după un ceas ușor diferit, față de macro-economia autohtonă, având în vedere timpul necesar pentru a dezvolta efectiv proiectele, deci, 2018 a rămas un an solid, în ciuda imaginii macro a economiei, ușor mai slabe. Între timp, unele sub-piețe, printre care și cea imobiliată, au arătat semne de răcire. Acestea fiind spuse, chiar dacă o recesiune ar urma să vină în curând, experții Colliers nu văd o posibilă destrămare a pieței imobiliare, similară celei de după criza financiară globală. Acest lucru se datorează în principal faptului că evaluările activelor sunt destul de departe de nivelurile de dinaintea crizei, în timp ce fundamentele economice arată, de asemenea, mult mai solide decât atunci, astfel încât o corecție ar fi mult mai ușoară.

În ansamblu, piața imobiliară este un pic nuanțată. Pentru comerțul cu amănuntul, în general, 2019 pare să fie unul dintre cei mai buni ani din perioada post-criză. Vânzările interne de produse nealimentare au depășit în mod consistent indicii jucătorilor regionali, cu o marjă semnificativă, în timp ce părți mari ale țării au încă o acoperire parțială a schemelor moderne de vânzare cu amănuntul. Între timp, creșterea puterii de cumpărare înseamnă, de asemenea, un accent mai mare pe produse și servicii de o mai bună calitate.

Pentru București, acest lucru ar putea însemna aducerea pe piață a proiectelor cu șanse mai mari de reușită sau care dobândesc deja interes pentru potențialii proprietari. Deoarece, capitalele regionale sunt ”noua frontieră”, multe, foarte subdezvoltate, există încă spațiu de construit acolo. Însă, forța de muncă reprezintă o problemă majoră în unele zone ale țării, iar costurile crescânde ale dezvoltatorilor continuă să fie provocări, în special pentru activitățile de producție.

Echilibru și prudență

Experții Colliers se așteaptă ca piața dezvoltatorilor să treacă la o poziție mai echilibrată, până la sfârșitul anului 2019. Ciclul de dezvoltare din domeniul imobiliar (inclusiv din sectorul comerțului cu amănuntul), tinde să rămână cu indicatorii de activitate economică din prezent, deoarece, majoritatea companiilor sunt mai degrabă reactive decât proactive.

Venind după una dintre cele mai bune perioade de creștere din istoria modernă, aceasta înseamnă că, dacă nu se întâmplă nimic excepțional, următorii doi-trei ani ar trebui să vadă o dezvoltare puternică pentru comerțul din zona imobiliară.

Iar, pentru anul 2019, Colliers estimează o suplimentare cu 250.000 de mp, în spații noi, față de 1.818.000 de mp realizați în 2018 și nu sunt excluse noi proiecte sau extensii semnificative. În caz contrar, dezvoltatorii vor continua să se concentreze mai ales asupra orașelor regionale secundare, inclusiv asupra orașelor mai mici, cu 50.000 de locuitori sau mai puțin.

Prețul terenurilor, în creștere

Creșterea economică puternică, înregistrată în ultimii ani, este suportul acordat tuturor segmentelor pieței imobiliare, inclusiv achizițiilor de terenuri. Piața a avut o primă jumătate foarte bună a anului 2018, însă majoritatea tranzacțiilor încheiate au fost începute cu cel puțin câteva trimestre în urmă. Mai mult decât atât, în unele cazuri, cererea este întâmpinată de o ofertă mai scumpă. Aceasta este în mare parte legată de segmentul rezidențial, care se apropie de noua realitate: ratele dobânzilor tot mai mari (rata dobânzii pe piața monetară de 3 luni este cu mult peste 2 puncte procentuale mai mare, decât în ultima toamnă și a depășit 3%).

Ca atare, dezvoltatorii par să creadă că într-un an sau doi, abordarea ”totul merge” ar putea să nu mai funcționeze, din cauza cererii anticipate mai lente, fiind mai selectivă în ceea ce privește localizarea și conectivitatea la transport, birouri hotspots. Ca o notă specială, în sfârșit vedem investitorii instituționali care încheie contracte pentru proiecte mari sau mixte, în marile orașe regionale.

Pentru anul 2019, Colliers nu vede creșteri generalizate ale prețurilor, dar pentru zonele cu un interes deosebit, potențialii cumpărători vor plăti cu 10% mai mult, decât acum un an, pentru a cumpăra și asigura terenuri. În ceea ce privește volumul pieței, în 2018 s-a înregistrat una dintre cele mai prolifice perioade post-criză, cu câteva tranzacții demne de remarcat. Cele mai mari trei tranzacții funciare (încheiate de Globalworth, Speedwell și AFI Europe) au generat cifra de afaceri de peste 50 milioane EUR.

Ca urmare, dezvoltatorii vor deveni probabil mai puțin precauți. Mai mult decât atât, într-o piață cu o ofertă destul de semnificativă, este probabil ca majorările de prețuri să nu devină generalizate în viitorul previzibil. Joint ventures-urile rămân o alternativă viabilă, ca un fel de strategie de acoperire a riscurilor pentru investitori.