Apetitul pentru munca la birou a dinamizat piața specifică

Apetitul pentru munca la birou a dinamizat piața specifică

Stocul de birouri moderne din Bucuresti aduna 3,30 mln. mp la sfârșitul primului semestru al anului 2022, după ce au fost livrate de la începutul anului patru proiecte de birouri însumând aproape 100.000 de mp închiriabili. Dar, cum a evoluat această piață în prima jumătate a anului? Iată ultimele date sintetizate de CBRE în analiza ”Market Outlook H1 2022”

Centrul și Nordul României, zonele cel mai vizate

Aprovizionarea totală nouă a fost distribuită în principal în subpiața Centru Vest, respectiv 57% din suprafața totală în două clădiri, în timp ce subpiețele Centru și Nord-Vest împărțind în mod egal cota rămasă de 43% și fiecare primind un proiect de birouri.

Subpiața de birouri din Centru – Vest a adăugat la stocul său o clădire de birouri SemaPark II -Oslo & Londra de 31.500 mp închiriabili dezvoltată de River Development în T1 2022 și AFI Tech Park 2 cu un GLA de 24.500 mp dezvoltat de AFI Europe și doar clădirea livrată în Q2.

Noile livrări ale sub-piețelor Centru și Nord-Vest sunt reprezentate de dezvoltarea Tandem a Forte Partner și prima fază a Expo dezvoltată de AtenorGroup în primele trei luni ale anului.

Până la sfârșitul anului 2022, la stocul modern se vor adăuga circa 41.400 mp din două clădiri de birouri: 83% din suprafața totală ce urmează a fi livrată va fi adăugată la stocul zonei Centru – Vest, într-o singură clădire, și anume faza One Cotroceni, cu o suprafață de 34.500 mp dezvoltată de One United; restul de 17% este revendicat de subpiața Center, care va primi schema Tudor Argheziooffice, un proiect închiriabil de 7.000 mp dezvoltat de Hagag.

Optimism pentru 2023

Mai mult, încă. Se estimează că 94.000 de metri pătrați vor fi adăugați la stocul de birouri modern al capitalei până la sfârșitul anului viitor. Reprezentând 45% din viitoarea aprovizionare nouă, subpiața Centru este de așteptat să întâmpine cea de-a doua fază, cuprinzând 35.000 mp închiriabili de U-Center Campus dezvoltat de Forte Partners și proiectul Arghezi4 cu un GLA de 7.500 mp dezvoltat de Strabag cu o ocupare. de 100%.

Două scheme în construcție care urmează să fie livrate în subpiața Nord-Vest reprezintă 34% din viitoarea aprovizionare nouă și sunt reprezentate de a doua fază a @Expo care cuprinde o suprafață închiriabilă de 25.000 mp și Muse Project, o suprafață de 7.000 mp. clădire de birouri dezvoltată de ACMS Primavera.

Cu o cotă de 21% din conducta 2023 Floreasca/BarbuVăcărescu, își va mări stocul modern cu Equilibrium –Clădirea B având 19.400 mp închiriabili dezvoltat de Skanska.

Activitatea totală de leasing

În prima jumătate a anului 2022, activitatea totală de leasing de birouri din București a fost de 132.500 mp, valoare cu 18% mai mare față de aceeași perioadă a anului precedent.

Preluarea (totalul tranzacțiilor excluzând reînnoirea/renegocierea) a reprezentat 69% din totalul activității de leasing (TLA) și a fost cu 60% mai mare față de cea din S1 2021.

Diferența impresionantă în ceea ce privește absorbția anuală s-ar putea traduce într-un sentiment de încredere pentru chiriașii de birouri care doresc să își asigure un nou spațiu de birou.

Cea mai mare tranzacție semnată în prima parte a anului a fost încheiată de Booking Holdings, o nouă intrare pe piața din România care a închiriat 9.000 mp în faza 1 U-Center Campus dezvoltată de Forte Partners.

O altă tranzacție demnă de menționat este închirierea a circa 6.500 mp în clădirea de birouri Immofinanz, Victoria Park, de către LeventerHospital. Securizarea unor suprafețe mari dintr-o schemă de birouri de către spitale poate beneficia doar de WAULT proprietății, deoarece se știe că astfel de chiriași convin asupra închirierii pe termen lung.

Cererea generată de operatorii privați din domeniul sănătății părea să se contureze ca o nouă tendință pe piața de leasing de birouri încă din a doua parte a anului trecut, când Medicocover a asigurat 15.000 mp în clădirea de birouri MultigalaxyBC 1, investind într-un nou spital în București.

Pre-închirierile au reprezentat 16% din preluare, procent care permite satisfacerea imediată a noii cereri. Cea mai mare afacere de pre-închiriere a fost încheiată în primul trimestru al anului de către furnizorul de software iGaming, EveryMatrix, care a asigurat 7.500 mp în proiectul Arghezi4 dezvoltat de Strabagin subpiața de birouri Centru. Tranzacțiile de reînnoire/renegociere au reprezentat 38.100 mp, cu 16.600 mp mai puțin decât suma renegociată în aceeași perioadă a anului 2021.

Cererea de închiriere

Dacă ne uităm exclusiv la cererea nouă generată de cererea de nouă de închiriere și tipul de expansiune a tranzacțiilor pe semestru începând cu S1 2015, aceasta a reprezentat jumătate din absorbția din ultimele două semestre.

O astfel de cerere nouă puternică a fost realizată în perioada pre-pandemică, cea mai mare pondere fiind înregistrată în S2 2015, respectiv 66%, urmată de 46% în S2 2016 și 44% în S2 2017.

Între S1 2020 și S1 2021, procente sub 30 % putea fi atins indicând o stare de înghețare a pieței, când companiile se adresau la maximum protocoalelor de sănătate și siguranță impuse la acel moment. Începând cu S1 2022 am observat o creștere cu până la 47% a noii cereri.

Noua cerere din prima jumătate a anului 2022 ar putea genera aproape 5.000 de noi locuri de muncă în București și mergând mai departe din a doua jumătate a anului 2021, aproape 10.000 de noi locuri de muncă au fost generate de companiile care și-au asigurat noi spații în capitală.

Centru, Centru – Vest și Floreasca/ BarbuVăcărescu sunt primele trei subpiețe de birouri care au atras cele mai mari cote de suprafață închiriată, respectiv 25%, 22% și 21%, urmate de sub-piețele CBD cu un procent de 17% și Băneasa–Otopeni, Zonele de birouri Sud, Nord-Vest, Dimitrie Pompeiu și PiperaNorth au revendicat împreună ponderea rămasă de 15% de la TLA.

Cine închiriază?

Companiile Computer & Hi-Tech sunt motorul cererii de spații de birouri cu 32% din suprafața totală închiriată în primele șase luni ale anului 2021, urmate de sectoarele Consumer Services & Leisure și Professional care au revendicat 16% și 15% din suprafața tranzacționată.

Fiind cel mai efervescent sector cu reverberații și pe piața imobiliară, noua cerere de birouri generată de companiile Computers & HiTech face din acest domeniu de activitate unul dintre cei mai mari angajatori, creând în medie aproape 1.700 de noi locuri de muncă pe semestru în perioada analizată (S1 2015 –S1 2022).

Gradul de ocupare

La sfârșitul trimestrului II, stocul de birouri moderne din București a înregistrat o rată de neocupare de 13,9%, similară cu cea de la sfârșitul trimestrului precedent și cu 1,7 pp mai mare față de cea înregistrată la sfârșitul trimestrului II 2021.

Analizând exclusiv clasa A scheme de birouri, rata de neocupare scade la 11,7% la S1 2022. Chiar daca rata totala de neocupare pentru stocul de birouri moderne din Bucuresti a evoluat pe o tendinta ascendenta fata de acelasi trimestru al anului precedent, au existat sub-piete care au marcat scaderi de rata locurilor de muncă vacante.

Astfel, sub-piețele de birouri CBD, Centru, PiperaNorth, Băneasa–Otopeni, Est și Sud au înregistrat scăderi de locuri vacante cuprinse între 1,6 și 9,1 pp comparativ cu T2 2022. Începând cu primele luni ale anului, chiria prime a crescut cu 0,25 EUR/mp. m/lună, rămânând stabil la închiderea T2, la 19,00 EUR/mp/lună.

Proprietarii continuă să dea dovadă de flexibilitate atunci când negociază pachetele de stimulente și termenii de închiriere, reducând chiria efectivă netă. Cu toate acestea, conducta limitată de birouri pe termen scurt și redresarea înregistrată a activității de leasing, care a pornit pe o traiectorie ascendentă, ar putea fi semnele care indică o tranziție ușoară către o piață a proprietarilor.

 

infoconstruct