Colliers: Factori de influență a pieței de Office în 2022

Colliers: Factori de influență a pieței de Office în 2022

În 2021, sectorul spațiilor de lucru flexibile a ieșit din provocările recente pentru a fi o componentă cheie a strategiilor de diminuare a pierderilor. În acest fel,  operatorii de pe această piață au atras o activitate investițională majoră.

Însă, în timp ce operatorii și-au reorientat în mare măsură acordurile cu proprietarii de active în ultimele 18 luni, cererea ocupanților pentru spațiu de lucru flexibil a atins niveluri fără precedent, iar operatorii de pe majoritatea piețelor majore, încep acum să se uite la o expansiune strategică. Aceasta ar fi concluzia principală a unui raport Colliers, care analizează factorii determinați de pe această piață afectată și ea de criza pandemică.

Analiștii Colliers adaugă că proprietarii de active își evaluează cu atenție mixul de produse și modelele de livrare, ceea ce duce la un volum mai mare de acorduri netradiționale cu operatorii, ușurând legătura dintre produsele flexibile și cele de bază.

În ciuda provocărilor legate de diferite protocoale de blocare, 2021 a fost un an net pozitiv pentru sector. Investițiile instituționale creează o transparență pozitivă, care va accelera rata de maturitate a sectorului. Însă, iată factorii determinanți, de care depinde buna funcționare a acestui segment imobiliar. 

Munca de oriunde

Produse inovatoare pentru a sprijini munca de oriunde au adunat impuls pe tot parcursul anului 2021, accelerat de COVID-19, fapt care a determinat angajații să solicite mai multe opțiuni de spațiu de lucru, inclusiv pentru piața din România, aici consemnându-se o creștere a numărului celor care optează să lucreze neinstituționalizat, din punct de vedere al spațiului.

Această creștere este evidentă deoarece, de exemplu, platforma ”WeWork All Access” raportează 30.000 de persoane active, ca utilizatorii. La rândul ei, IWG a semnat, de asemenea, un abonament pentru întreprinderi mari cu Nippon Telegraf și telefon (NTT) pentru cei 303.350 de angajați, precum și Standard Chartered, care reprezintă alți 95.000 de angajați la nivel global.

77% dintre operatorii intervievați au raportat o creștere a tipului de stat la birou, datorită diversificării produselor. Din punct de vedere istoric, astfel de produse au fost dificil de condus spre profit, dar beneficiind de schimbări în practicile de lucru, acestea vor deveni un important generator de venituri pentru operatori. În plus, agregatorii de spațiu de lucru flexibil care oferă acces printr-o singură platformă au strâns fonduri semnificative pentru investiții.

Pe măsură ce întreprinderile continuă să aibă tendința către o strategie hibridă, Colliers prevede că platformele de agregare care evoluează pentru a deveni mai bine integrate ca sisteme de operator, vor îmbunătăți experiența utilizatorului.

Parteneriate și achiziții

A existat o activitate semnificativă de parteneriat, investiții, fuziuni și achiziții în cursul anului 2021. Tranzacțiile notabile includ investiția CBRE în Industrious, platforma tehnologică de rezervare Breather fiind achiziționată de către Newmark, la care se adaugă achiziția KRR și TIGA a Centrului Executiv și investiția Cushman & Wakefield. Această activitate sporită a creat repere robuste în sector și va influența evaluările din viitor.

Consens de evaluare

Constatând o creștere a tranzacțiilor netradiționale între operatori și proprietarii de active, în prezent se pune mai mult accent pe ajungerea la un consens recunoscut al evaluărilor. Cu toate acestea, trebuie revizuită abordarea de evaluare a activelor cu flexibilitate, a produselor pentru spațiul de lucru. 

Creșterea ofertei

Lansând opțiuni flexibile de spațiu de lucru operate de platforme precum WeWork in Saks, cercetările Colliers indică o creștere cu 3,7% a ofertei flexibile de spațiu de lucru în zonele non-CBD. În sondajul recent al operatorilor, efectuat de sursa citată, peste 67% dintre respondenți fac planuri pentru extinderea speculativă în următoarele 12 luni, iar 60% vor cauta să intre pe noi piete. Cum cererea pentru spațiile de lucru flexibile cresc, extinderea investițiilor va continua atât în CBD-uri, dar și locații secundare și suburbane.

Siguranța și implicarea angajaților

Pe măsură ce revenirea la birou se accelerează, vedem proprietari de active evaluând modul în care se asigură că clădirile lor îndeplinesc specificul pieței și standardele de siguranță. De asemenea, clienții caută, dincolo de spațiul de lucru flexibil, produse pentru a evalua potențialul pentru hospitalitate și livrare de servicii, programare și creare de conținut.

Modul în care ocupanții își atrag echipele înapoi în birou este semnificativ și  influenţaază deciziile imobiliare. Proprietari sofisticați de active din întreaga lume, de pe toate piețele majore, elaborează strategii pentru a mări numărul chiriașilor. Probabil că vom vedea ca această tendință să se accelereze.

Totodată, este posibil ca operatorii să se găsească direct în concurență cu operatorii de ospitalitate/servicii hoteliere, pe măsură ce aceștia evoluează, pentru a aduce soluții la piață pentru proprietarii de active.

Dincolo de flexibilitate

Anterior, proprietarii de active se ocupau de strategia lor de retail și de strategii de facilități de birouri, dar în mod separat, în portofoliul lor sau în cladiri individuale. În viitor, ne așteptăm ca proprietarii de active să dezvolte strategii în tandem. În funcție de clădire și direcția aleasă de proprietar, ar fi nevoie să se respecte nevoile ocupanților vizați și de ocupanții unei anumite clădiri sau portofoliu, trecând spre o suită de servicii mai extinsă, integrată cu facilități semnificative.

Pentru a oferi o ofertă holistică, proprietarii de active au în general două opțiuni: auto-performanță sau externalizare către un partener de încredere. Operatorul care oferă aceste facilități ar putea include printre servicii: fitness, wellness, magazine de alimente și băuturi, ospitalitate, tehnologie și spațiu de lucru flexibil, în orice mix de produse care este ales ca ofertă.

Un singur operator ar permite o mai bună integrare a facilităților, contribuind astfel la crearea unei experiențe perfecte pentru utilizatorul final. Cu toate acestea, ar putea fi posibilă reunirea acestor elemente și pentru ca un astfel de proces să fie un succes. Pentru aceasta, ar fi nevoie de o integrare mai mare în structura de acorduri contractuale.

Importanța utilizatorului final

Pe lângă spațiile fizice, crearea de oportunități, programarea este critică pentru implicarea utilizatorului final și modul în care acești utilizatori finali în cele din urmă, interacționează cu o clădire, fapt care va fi fundamental pentru companiile imobiliare, în luarea deciziilor. Ne așteptăm la mai mulți operatori specializați să apară în această nișă, alături de operatorii de ospitalitate.

Estomparea biroului tradițional

Din punct de vedere istoric, spațiul de lucru flexibil a fost considerat o soluție temporară, dar acum a devenit un factor critic în cererea generală de real estate. Luând diferite forme, spațiul de lucru flexibil este din ce în ce mai mult considerat ca parte a strategiei CRE a majorității covârșitoare a ocupanților.

De aceea, proprietarii de active adaugă din ce în ce mai mult componente flexibile, pentru spațiul de lucru, la mixul lor de produse și angajarea în modele creative de livrare la asigura cererea ocupantului.

Spațiile amenajate devin din ce în ce mai mult predominante, pe măsură ce proprietarii de active caută să surprindă schimbările de cereri ale ocupanților, iar unii continuă să-și dezvolte propria flexibilitate pentru spațiii de lucru. Însă, spațiul de lucru flexibil și biroul tradițional se vor amesteca pentru a deveni soluții la locul de muncă.

Mai multe produse

Specialiștii se așteaptă ca noi oferte de produse să devină disponibile, de la furnizorii de tehnologie, operatori și proprietarii de active. Spațiul de lucru flexibil este în cele din urmă externalizarea funcțiilor imobiliare, iar oferte mai largi vor fi aduse pe piață, oferind soluții pentru nevoile în schimbare ale ocupanților.

Ne așteptăm ca acestea să depășească spațiile fizice, pentru a include servicii, experiențe, wellness și durabilitate. În plus, la fel ca în sectorul hotelier, credem că va exista o diversificare continuă a produselor de la soluții eficiente din punct de vedere al costurilor, până la soluții premium de ultimă generație. Sectorul se maturizează, iar soluțiile vor continua să se extindă.

Creșterea calității

Pe baza dorinței puternice a ocupanților de a oferi angajaților lor cele mai bune medii de lucru posibile, operatorii de spații de lucru flexibile sunt evaluați mai mult ca niciodată pentru standardele lor de construcție. Camerele de wellness, accesul la mai multe facilități, infrastructura IT/AV de calitate și locația atrag ocupanții către anumiți operatori de pe piață.

Având în vedere că războiul pentru talent și forță de muncă de calitate a atins un vârf în jumătatea a doua a anului 2021, în 2022 ocupanții știu că, fără un mediu imobiliar de calitate și linii directoare de lucru flexibile, în cele din urmă, își vor pierde angajații în fața concurenților.

Sustenabilitatea, calitatea aerului, servicii medicale, camerele mamelor, acestea sunt doar o mostră a nevoilor importante la care trebuie să răspundă un operator, pentru a trece dincolo de câștigarea de moment a pieței și menținerea poziției pe piață dar și extinderea portofoliului de clienți.

infoconstruct