Evoluția segmentului imobiliar în 2019 și tendințele anului 2020

Evoluția segmentului imobiliar în 2019 și tendințele anului 2020

Cum au evoluat afacerile din domeniul construcțiilor dar, mai ales, cum au evoluat afacerile din domeniul imobiliarelor. Cel mai important, însă, cum vor evolua aceste afaceri în anul 2020? Pentru a ne forma o imagine cât mai corectă, vom apela, pe de o parte, la datele Institutului Național de Statistică, valabile la finalul anului 2019, precum și la un studiu de piață realizat de compania R/MAX și dat publicității la începutul acestei primăveri.

Cât și ce s-a construit?

Potrivit INS, în luna decembrie 2019, s-au eliberat 3.182 autorizaţii de construire pentru clădiri rezidenţiale, în scădere cu 7,0% faţă de luna noiembrie 2019 şi în creştere cu 16,4%, faţă de luna decembrie 2018.  În anul 2019, s-au eliberat 42.541 autorizaţii de construire pentru clădiri rezidenţiale, în scădere cu 0,4% faţă de anul precedent. Însă, în luna decembrie 2019, faţă de luna corespunzătoare a anului precedent, se remarcă o creştere a numărului de autorizaţii de construire eliberate pentru clădiri rezidenţiale (+448 autorizaţii), creştere reflectată în următoarele regiuni de dezvoltare:

Nord-Vest (+124 autorizaţii),

Nord-Est (+120), Sud-Est (+95),

Sud-Vest Oltenia (+63),

Sud-Muntenia (+58) şi Centru (+48).

Scăderi au fost în regiunile de dezvoltare: Vest (-49 autorizaţii) şi Bucureşti-Ilfov (-11).

Ca volum al construcțiilor, tot INS ne informează că, în luna decembrie 2019, volumul lucrărilor a crescut, faţă de luna precedentă, cu 4,3%.  Faţă de luna corespunzătoare a anului precedent, volumul lucrărilor de construcţii a crescut, atât ca serie brută, cât şi ca serie ajustată în funcţie de numărul de zile lucrătoare şi de sezonalitate, cu 24,1%, respectiv cu 29,2%. Volumul total al lucrărilor de construcţii a crescut, ca serie brută, cu 4,3%, creştere evidenţiată la lucrările de construcţii noi (+7,7%) şi la lucrările de reparaţii capitale (+1,9%). Lucrările de întreţinere şi reparaţii curente au scăzut cu 2,8%.

Pe obiecte de construcţii, seria brută indică o creştere a volumului clădirilor nerezidenţiale cu 16,0%. Volumul lucrărilor de construcţii a scăzut la clădirile rezidenţiale şi la construcţiile inginereşti cu 3,8%, respectiv cu 0,2%. Lucrările de reparaţii capitale au scăzut cu 3,6%. Volumul clădirilor rezidentiale şi al lucrărilor de construcții inginereşti a scăzut cu 4,1%, respectiv cu 3,1%.

Comparativ cu anul 2018, volumul total al lucrărilor de construcţii, ca serie brută, a crescut cu 24,1%. Pe elemente de structură au fost înregistrate creşteri la lucrările de întreţinere şi reparaţii curente (+33,9%), lucrările de construcţii noi (+24,3%) şi la lucrările de reparaţii capitale (+3,3%). Pe obiecte de construcţii, seria brută evidențiază creșteri ale volumului lucrărilor de construcţii astfel: clădiri nerezidenţiale cu 87,4%, clădiri rezidenţiale cu 6,8% şi la construcţii inginereşti cu 3,7%. Ca serie ajustată în funcţie de numărul de zile lucrătoare şi de sezonalitate, volumul lucrărilor de construcţii a crescut cu 29,2%. Pe elemente de structură s-au înregistrat creşteri la lucrările de întreţinere şi reparaţii curente (+35,4%), lucrările de construcţii noi (+27,3%) şi la lucrările de reparaţii capitale (+4,9%).

Cum au evoluat afacerile din imobiliare?

Cum spuneam anterior, compania RE/MAX a realizat un studiu de piață la nivel național, la care au participat respondenți din  București – 35%,  Cluj-Napoca – 14%,  Brașov – 9%,  Timișoara – 7%,  Iași – 6%, Ilfov – 4%,  Sibiu – 4%,  Suceava – 3%,  Piatra Neamț – 3%,  Oradea – 3%,  Botoșani – 3%,  Bacău – 3%,  Arad – 3%,  Alte orașe – 3%. Interesant la acest studiu, este faptul că RE/MAX a analizat în special calitatea serviciilor imobiliare din România.

Astfel, firma subliniază că, în prezent, în România există peste 8000 de agenți imobiliari, acest lucru însemnând că persoanele care vor să cumpere sau să vândă proprietăți pot apela la o varietate mare de specialiști imobiliari, dacă au nevoie de consultanță. Întrebarea este, câți dintre agenți au cu adevărat experiența necesară, pentru a stabili cel mai bun preț, cu adevărat competitiv? Sau, care din agențiile imobiliare cunosc atât de bine metodologiile de lucru și de tranzacționare, pentru a garanta succesul clienților săi?

Conform studiului pieței imobiliare, demarat de RE/MAX în perioada decembrie 2018 – octombrie 2019, succesul tranzacțiilor depinde cel mai mult de înțelegerea nevoilor clientului, iar reprezentarea exclusivă a intereselor unei singure părți oferă posibilitatea atragerii cumpărătorilor calificați, din punct de vedere financiar. La rândul ei, relația dintre agent și vânzător este esențială, iar încrederea construită între cele două părți se bazează pe modalitatea în care agentul imobiliar se ocupă de proprietate și de derularea tranzacției. Evaluarea corectă a imobilului reprezintă un alt aspect important, alături de capacitatea de a negocia eficient tranzacția.

Care a fost Prioritatea nr. 1?

Este interesat de observat că, în anul 2018, prioritatea numărul 1 pentru realizarea tranzacțiilor de succes a fost evaluarea corectă a imobilului, iar, în 2019, accentul s-a mutat pe înțelegerea nevoilor clientului și pe reprezentarea exclusivă a unei singure părți. Evaluarea corectă a imobilului și cunoașterea pieței imobiliare contribuie la stabilirea prețului celui mai corect pentru tranzacția imobiliară.  Desigur, calitatea serviciilor depinde de reputația agentului și de experiența pe care acesta o are în domeniu. Din păcate, profesia de agent imobiliar este o meserie care necesită încă reglementări generale, acestea fiind așteptate de mulți ani.

Pentru a avea agenți pregătiți, educația necesară în imobiliare este mai mult decât necesară. Procesul de învățare nu se încheie niciodată, iar antreprenorii pasionați au un apetit ridicat pentru acumularea de noi cunoștințe. Acest adevăr este valabil și pentru domeniul imobiliar, acolo unde, cu atât mai mult, este nevoie de o educație de calitate care, mai ales, poate demonstra o aplicabilitate practică.

Dovadă este chiar faptul că cei mai buni agenți imobiliari de astăzi nu au deținut de la început toate secretele, pentru succesul în imobiliare, însă au fost deschiși în a acumula cunoștințe noi și au participat la traininguri de specialitate, evenimente naționale și internaționale sau sesiuni de networking cu alți agenți sau brokeri, care nu făceau parte din aceeași agenție.

Cum e clientul român de imobiliare?

Dar, care sunt caracteristicile clientului român din impbiliare și care este perspectiva acestuia în tot procesul de tranzacționare? Este oare o idee bună ca acesta să se ocupe singur de cumpărarea sau vânzarea unei proprietăți? Din păcate, colaborarea cu un agent imobiliar este în România o soluție de rezervă, pentru situațiile în care clientul își epuizează resursele și cunoștințele care ar putea să-l ajute să-și atingă obiectivul dorit. Acestea sunt obiecțiile pe care le are un client, atunci când vine vorba de încheierea unui contract cu o agenție imobiliară.

Din punct de vedere al solvabilității, cu ce bani și-au cumpărat românii proprietăți, în anul 2019? Ăspunsurile primite au conturat răspunsul că posibilitățile financiare sunt variate: unii își permit să cumpere o locuință cu bani cash, alții apelează la Prima Casă sau alte forme de creditare. Însă, o mare parte din români au apelat la un mix de resurse financiare

Toate acestea conturează concluzia că o relație profesională agent imobiliar – client este esențială, pentru a avea o experiență imobiliară pozitivă de tip win-win, pentru ambele părți. Timpul, experiența și succesul tranzacțiilor imobiliare în aceasta formulă, vor convinge tot mai mulți oameni din România să apeleze la serviciile unei agenții imobiliare. Acest domeniu va fi perceput la fel ca orice alt serviciu de specialitate, care presupune plata unei taxe, pentru a avea acces la anumite informații de nișă.

Asta, cu atât mai mult cu cât, de exemplu, comparativ cu Statele Unite, unde există un agent imobiliar la 300 de locuitori, iar la nivel european, unul la 1.000 de locuitori, în România există un agent imobiliar la 2.500 de locuitori. Într-adevăr, în ultimii 3-4 ani, numărul agenților imobiliari care își desfășoară activitatea în România a crescut semnificativ, dar totuși, în continuare, specialiștii sunt puțini raportat la populația țării.

Piața imobiliară din România a intrat în faza de maturitate

”Piața imobiliară din România a intrat în faza de maturitate. De aceea, România nu se află într-o situație de boom imobiliar și nici nu va intra într-o criză, așa cum s-a speculat în ultima perioadă. Dacă la nivel mondial se vor declanșa fenomene imobiliare extreme, atunci în mod firesc, și România va fi afectată”, afirmă Răzvan Cuc, Președintele RE/MAX România. Oricum, în 2019, principalii trei factori  care au influențat procesul decizional pe piața imobiliară au fost:

-Creșterea prețurilor proprietăților: 40%

-Scăderea numărului de proprietăți disponibile la vânzare: 13%

-Accesul relativ dificil la surse de finanțare: 9%

În plus, agenții imobiliari se confruntă cu o serie de provocări, atunci când vine vorba despre încheierea tranzacțiilor imobiliare. Aceștia comunică zi de zi cu oameni din diverse clase sociale, cu așteptări diferite și cu niveluri diferite de educație. Cu atât mai mult, este necesar un nivel ridicat de flexibilitate și reziliență, pentru a gestiona diversitatea oamenilor și riscurile care ar putea surveni: neplata comisioanelor, refuzarea tranzacțiilor, sau neseriozitatea persoanelor.

Prețuri și previziuni

Cât despre prețurile proprietăților, acestea au crescut, într-adevăr, și au atins în anul 2019 o medie de 1380 euro/mp în București, 1610 euro/mp în Cluj-Napoca, 1010 euro/mp în Iași, 1230 euro/mp în Timișoara. Președintele RE/MAX susține că prețurile locuințelor au înregistrat ușoare creșteri în 2019, urmând ca, până în 2022, acestea să ajungă la valori mai mari, în zonele cu potențial de dezvoltare economică.

Pentru anul 2020, specialiștii din domeniu imobiliarelor consideră că evoluția prețurilor din piața imobiliară (conform respondenților chestionarului):

-8 %: Vor scădea cu mai mult de 10 %

-32 %: Vor crește cu mai mult de 10 %

-32 %: Vor crește cu până la 10 %

-18 %: Vor stagna

-10 % nu au răspuns

Analiza comparativă cu alte piețe europene

Dacă vom compara prețurile din România, cu cele de pe piața europeană, vom observa că, în 2019, prețurile locuințelor au crescut cu 22% în Praga, aceasta fiind cea mai semnificativă creștere dintre majoritatea capitalelor Europene examinate de către o cercetare Deloitte. Cea mai accesibilă locuință, ca preț, din Europa, se află în Portugalia, unde o persoană trebuie să economisească în medie 3,8 ani pentru a o cumpăra. Salariile locuitorilor din Germania, Norvegia și Austria le permit acestora să economisească pentru propria casă doar 6 ani. În Croația, Italia, Ungaria sau Polonia este nevoie de 6-8 ani, iar în Cehia, aproximativ 11 ani, pentru a cumpăra un apartament. În România o persoană cu un salariu mediu poate obține un credit pentru o locuință care se poate întinde pe aproximativ 30 de ani.

Cel mai mare preț pe metru pătrat s-a înregistrat la Paris: 12.910 de euro, reprezentând 321% din media prețurilor la nivel național. Deși relațiile economice dintre țările europene sunt strânse, piața rezidențială a evoluat diferit de la țară la țară. Ca dovadă, iată prețurile din câteva țări europene:

Franța: 4.016 euro/mp

UK: 3.753 euro/mp

Germania: 3.405 euro/mp

Danemarca: 2.683euro/mp

Austria: 2.612 euro/mp

Olanda: 2.521 euro/mp

Belgia: 2.481 euro/mp

În anul 2019, în România s-au înregistrat următoarele prețuri pe metru pătrat:1380 euro/mp în București, 1610 euro/mp în Cluj- Napoca, 1450 euro/mp în Iași, 1010 euro/mp în Timișoara.

Nivelul creditelor ipotecare este, de asemenea, un indicator bun, pentru a măsura nivelul pieței imobiliare. Gradul de îndatorare al gospodăriilor a fost înregistrat ca fiind de 20% din venit în Ungaria, 50% în Polonia, Cehia sau Austria și de 170% în Olanda și Danemarca. Ratele cele mai scăzute la creditele ipotecare s-au înregistrat în Portugalia – 1%, Franța și UK – 1,4% dobândă. Ungaria are o rată a dobânzii ridicată de 4,5 %, iar în România, aceasta este în medie de 6%.

Comparativ cu celelalte țări europene, în Italia au scăzut prețurile proprietăților constant de la începutul crizei financiare, iar în Berlin prețurile chiriilor sunt scăzute, comparativ cu alte orașe din Europa. Oricum, piețele imobiliare sunt sensibile la condițiile economice din întreaga Europă, fiind receptive în special la creșterea PIB-ului și la ratele dobânzilor. Corelația dintre întârzierea creșterii PIB-ului în Europa și prețurile locuințelor, a ajuns la o acuratețe de 83% în ultimii 10 ani.

Se așteaptă o creștere economică lentă în Europa, ceea ce va duce la o ușoară creștere a prețurilor locuințelor în anii următori. Totuși, politicile monetare ale băncilor centrale europene vor păstra ratele dobânzilor mici și împreună cu eforturile pentru scăderea șomajului vor susține prețurile de pe piața imobiliară la un nivel rezonabil și constant.

Provocările continuă și în 2020

Clienții români sunt diverși, complecși, iar unii pot fi dificili. O parte din aceștia au obiecții, în ceea ce privește semnarea contractului cu agenția imobiliară, printre care se numără: valoarea comisionului ca fiind prea mare, prețul imobilului sau clauzele contractuale. Unii clienți și-ar dori să achite comisionul fără factură, sau chiar să nu încheie deloc un contract.

Românii își achiziționează bunuri imobiliare în principal din veniturile proprii și prin intermediul creditelor ipotecare/imobiliare. De asemenea, aceștia preferă creditele co-garantate, de tip Prima Casă și chiar rate pe care să le achite dezvoltatorului imobiliar.

Cu toate acestea, piața imobiliară din România este pe un trend de creștere constantă. În 2019, factorul care a afectat cel mai mult dinamica pieței a fost creșterea prețurilor proprietăților. A urmat scăderea nivelului de proprietăți disponibile la vânzare și accesul dificil la surse de finanțare. Indicele ROBOR a avut un impact mai redus, asemănător cu cel al epuizării fondurilor programului Prima Casă și cu devalorizarea leului.

Conform respondenților la chestionar, evoluția prețurilor pe piața imobiliară în 2020 vor stagna sau vor crește, cu până 10%. 28% dintre participanții la studiu consideră că prețurile vor cunoaște și o scădere cu până la 10%, în funcție de perioada de tranzacționare. Cât despre contextul economic românesc de care depind o mulțime de ramuri economice, business-uri și servicii, 35% dintre respondenți afirmă că vom stagna,  din punctul de vedere ale evoluției economice, 40% cred într-o îmbunătățire moderată, iar ceilalți 25% sunt mai pesimiști, previzionând înrăutățiri pe tot parcursul anului viitor. Oricum, să fim optimiști.

infoconstruct