Evoluții contradictorii pe piețele de birouri și de parcuri logistice

Evoluții contradictorii pe piețele de birouri și de parcuri logistice

Evoluția afacerilor de pe piețele de birouri și parcuri logistice din România și-a probat contradicțiile și în a doua parte a anului 2020. Dacă prima dintre piețe este la limita de jos, cea a parcurilor logistice își continuă trendul ascendent.

Spații goale, pierderi uriașe

Odată cu amploarea luată de munca de acasă, fapt cauzat de evoluția Covid 19, piața clădirilor de birouri din România s-a deteriorat masiv. Multe dintre spațiile de birouri sunt acum goale, iar proprietarii caută disperați soluții pentru a le putea întreține, în condițiile în care la fel de mulți chiriași au întrerupt contractele.

În momentul de față, se estimează că mai mult de 68 % dintre spațiile de birouri sunt neutilizate. Mai mult decât atât, proprietarii clădirilor în cauză se văd în situația de a cheltui suplimentar, pentru reconfigurarea spațiilor. Acest fapt este cauzat de necesitatea viitoare de izolare a viitorilor ocupanți, în momentul în care se vor întoarce la munca de la sediul companiilor la care sunt salariați și care, se speră, vor reocupa spațiile lăsate acum goale.

După cum știm, până în prezent, zonele de office erau caracterizate prin existența unor spații libere, larg deschise. În prezent, însă, nu doar că trebuie să se asigure distanțarea fizică a persoanelor, dar ele trebuie să fie izolate și din punct de vedere al circulației aerului.

Tocmai de aceea, investițiile vor trebui suplimentate masiv de către proprietarii de clădiri, prin adoptarea unor noi soluții tehnologice de aerare, căldură și circulație a aerului, concomitent cu montarea de filtre de aer performante, care să asigure o înaltă calitate a aerului.

Cu toate acestea, investițiile în construirea unor noi clădiri de birouri continuă, chiar dacă nu în ritmul de până acum. Oricum, într-o proporție covârșitoare, lucrările de construcții de pe acest segment reprezintă investiții aprobate și demarate anterior crizei sanitare, observându-se, așadar, o încetinire a lor, în momentul de față.

În plus, chiar dacă, la începutul acestui an, se spera într-o revenire destul de accentuată la o oarecare normalitate, inclusiv pe piața munci, deci, și pe piața birourilor, totul stă în suspensie, atât timp cât maladia Covid 19 pare a-și reintensifica evoluția, odată cu apariția noilor tulpini mutante. Ca urmare, pentru perioada următoare nu vedem o îmbunătățire reală a situației, ci, chiar, o deteriorare și mai accentuată.

Estimările Colliers International pentru anul 2021

La începutul acestui an, Colliers International a emis unele predicții. Iată ce conține ultimul raport emis în acest sens de compania de consultanță amintită mai sus:

”Cu un stoc modern de birouri de aproape 3 milioane mp, în decembrie 2020, se așteaptă adăugarea unui stoc de până la 300.000 mp birouri în 2021, deoarece aceste dezvoltări nu pot fi amânate în continuare. Presupunând finalizarea tuturor acestor proiecte, se așteaptă ca rata spațiilor vacante să crească de la 11,25%, începând cu jumătatea anului 2020 la cel puțin 16% în 2021, pe piețele primare.

Există contracte de aproximativ 300.000 mp GLA, care se vor încheia pe tot parcursul anului. Majoritatea acestor companii nu au luat încă nicio poziție, deoarece au așteptat mai multă claritate, așa că ne așteptăm să le vedem mai active în 2021.

Pe de o parte, acest lucru ar putea genera spații libere suplimentare (presupunând că orice leasing care atinge scadența se va reduce 20% în medie pentru a ține seama de integrarea permanentă a politicilor de muncă la distanță), dar, în același timp, va genera o activitate mai mare pe piață comparativ cu 2020, deoarece majoritatea contractelor de leasing vor derula procese de ședere.

Leasing vs. subînchiriere

Pandemia a favorizat dezvoltarea unei piețe secundare, construită de spațiile suplimentare închiriate de marile corporații. Majoritatea acestor companii au închiriat speculativ câteva spații suplimentare pentru a se potrivi creșterii preconizate a numărului de angajați.

Există deja peste 60.000 mp de spații de birouri disponibile pe piață pentru subînchiriere (această cifră se bazează pe propriile cunoștințe și estimări și este mai probabil să fie o subestimare, mai degrabă decât o supraevaluare).

Munca de la birou vs. Munca de acasă

Mai mult de 50% dintre companiile din clădirile de birouri aveau mai puțin de 10% din angajații lor în spațiul de birouri la sfârșitul lunii septembrie 2020 și așteaptă o posibilă întoarcere la birou (cu cel puțin 50% din personal) în jurul mijlocului lui 2021.

După aproximativ 8 luni de lucru aproape exclusiv de acasă, există o aliniere generală cu privire la noul mod de lucru, cu o medie de 2-3 zile pe săptămână în afara biroului. Se așteaptă ca acest lucru să faciliteze creșterea ofertei pe piața secundară de-a lungul anului 2021, deoarece marile corporații vor lua o decizie cu privire la politica de lucru și, în consecință, la spațiul în exces.

Conform estimărilor noastre, ne așteptăm la cel puțin o dublare a ofertei actuale, cu peste 120.000 mp pentru subînchiriere. Sondajele noastre au sugerat, de asemenea, că companiile mai mari au mai multe șanse să reducă spațiul actual ocupat spre deosebire de cele mai mici, distorsionând impactul asupra ocupării generale.

Poziția proprietarilor

Cu toate acestea, cele de mai sus creează premisele unei piețe orientate către chiriași, pentru următorii câțiva ani. Deși ar putea fi dificil pentru proprietari să fie extrem de flexibili în ceea ce privește chiriile principale, stimulentele trebuie să devină mai atractive.

Cu mai multe luni fără chirie și mai puțin din 1 lună standard pe an și bugete mai mari de amenajare (atât pentru chiriașii noi, cât și pentru cei existenți), pentru majoritatea companiilor ar putea fi un moment bun să se închidă în termeni mai favorabili pentru o perioadă mai lungă de timp.

Poziția chiriașilor

Ca o notă pozitivă, piața secundară a favorizat, de asemenea, dezvoltarea unui ocean albastru pentru piața de birouri. În majoritatea cazurilor, spațiile disponibile pentru subînchiriere sunt vizate de companii care obișnuiau să fie găzduite în clase B, spații neconvenționale sau deținute.

Această situație a creat premisele acestor companii pentru a viza spații de birouri de o calitate mai bună, majoritatea acestor alternative de subînchiriere oferind deja pereți despărțitori și mobilier, cu avantajul că nu adaugă o mulțime de costuri suplimentare. Există o oarecare speranță că o parte a acestor noi chiriași de subînchiriere va rămâne în acel spațiu pe termen lung.

Biroul nu va mai fi niciodată același

S-au scris multe despre noul mod de lucru care va fi organizat ca un amestec de muncă în afara biroului (lucrarea individuală fiind prioritară) și munca de la birou (unde companiile vor călători pentru nevoi de colaborare). 2021 va fi dedicat strategiilor: cu vaccinul pe drum și unele proiecții privind un control mai bun al numărului de cazuri, prevedem premisele pentru o posibilă întoarcere la birou în cursul anului 2021.

Un 2021 aglomerat, cu mult efort din partea companiilor

Determinarea noului mod de lucru, cu tot ceea ce presupune acest lucru. Găsirea echilibrului corect al spațiilor de lucru individuale și colaborative în cadrul biroului va fi esențială în 2021.

Experții în proiectare prezic că mai multe companii vor adopta ceea ce este cunoscut sub numele de ”hotelare”. Asta înseamnă că angajații nu mai au locuri alocate, dar localizează unde există spațiu disponibil pentru tipul de sarcini la care lucrează. Unele zone vor fi alocate pentru munca liniștită, în timp ce altele vor fi destinate discului de grup

Piața spațiilor industriale și logistice, în creștere

În opoziție cu ce se întâmplă pe piața birourilor, cea a spaţiilor logistice şi industriale își continuă tendința ascendentă, impulsionată de continua creştere a sectoarelor FMCG şi, mai ales, a componenței e-commerce a marilor rețele comerciale. După cum ne reamintim, la începutul anului 2020, specialiștii previzionau un an record, estimându-se darea în folosință a 700.000 de mp, dintre care, 400.000 numai în București, acolo unde au început deja să prindă contur două noi hub-uri logistice.

După cum se știe, Bucureştiul se clasează pe primul loc, cu cca 1,9 milioane de mp de spații logistice şi stocuri de 46%, pe locul doi clasându-se Timişoara, cu 500.000 de mp, iar pe locul trei, fiind Ploieşti, cu 370.000 de mp, acest oraș profitând în continuare de plasarea sa într-o zonă ideală pentru distribuția de mărfuri în toată țara.

La fel ca în alte zone ale Industriei de Construcții, și pe piața logistică, investitorii au amânat multe proiecte pentru anul 2021. Chiar și așa, însă,potrivit specialiștilor de la CBRE, la finalul anului 2020, piața de spații logistice și industriale din România depășise pragul celor 5 milioane de mp, cu un stoc de 260 mp. La mia de locuitori. Spre comparație, în Ungaria, raportul este de 347 mp/1000, în Cehia, de 824 mp/1000, iar în Polonia, de 510 mp/1000, fapt care probează încă o dată potențialul de creștere al României.

Mai mult decât atât, estimarea specialiștilor de la  CBRE este aceea că, în perioada 2023 – 2025 România se va apropia de restul pieţelor din Europa Centrală şi de Est (ECE), din perspectiva stocului de spaţii logistice, raportat la PIB şi populaţia activă.

Clasamente utile

Din punct de vedere al stocurilor de spații logistice și industriale, clasamentul primilor cinci jucători era la jumătatea anului 2020 următorul: 1-CTP, 2-P3 Parks, 3- WDP Ştefăneşti, 4-VGP Timişoara, şi, 5-ALINSO Ploieşti, după cum indică datele companiei de consultanţă imobliară Colliers International România.

Din punct de vedere al dimensiunii proorietăților logistice, clasamentul este dominat tot de CTP, cu un total de 1,3 milioane de mp, pe locul 2 afându-se WDP:  1,2 milioane mp: 3-P3 Logistic Parks: 380.000 mp; 4-VGP:170.000 mp; 5-Logicor: 130.000 de mp.

În următorii doi ani, cererea de spaţii logistice va fi, în cel mai rău caz, constantă, dar specialiștii opinează că mult mai probabil este ca ea să crească, tendința fiind alimentată de retail-lul aflat și el în expansiune.

”Piaţa industrială şi logistică românească a fost probabil una dintre cele mai dinamice din Europa, deşi a crescut de la un nivel destul de mic. Pe termen mai lung, relativa sub-livrare de spaţii industriale şi logistice din România, pe cap de locuitor, susţine o creştere puternică în deceniul următor.

În ceea ce priveşte a doua jumătate a anului trecut cererea, gradul de neocupare şi ratele de închiriere să rămână stabile. O creştere a gradului de neocupare a depozitelor ar putea fi observată pe piaţa din Bucureşti, oferind mai multe opţiuni pentru chiriaşii activi de pe această piaţă, atât în ​​ceea ce priveşte chiriile, cât şi locaţiile”, a declarat în acest sens domnul Laurenţiu Duică, Partner & Head of Industrial Agency la Colliers International.

infoconstruct