Încrederea în piața de Real Estate s-a erodat

Încrederea în piața de Real Estate s-a erodat

După cum se arată în ultimul raport Colliers referitor la piața de Real Estate, este o dovadă a rezistenței generale a proprietății europene faptul că, în ciuda reapariției preocupărilor în jurul pandemiei, la sfârșitul anului, performanțele au fost pe multe piețe definite ca excepționale.

Susţinută şi de o activitate investițională robustă și revenirea unor oferte de mare valoare în unele orașe, piețele au indicat că investitorii privesc dincolo de incertitudinea pe termen scurt, intrând în noul an cu încredere.

Așa părea, însă, până acum puțin timp, pentru că, deși în România, dar și în alte țări din Uniunea Europeană, s-au eliminat restricțiile sanitare, determinate de criza Covid, a început războiul din Ucraina, lucru care a dat peste cap orice calcule. Să vedem, totuși, care sunt elementele care pot consolida, cât de cât, încrederea în piața de real estate.

Tabloul general

Sfârșitul anului 2021 s-a dovedit a fi o cursă cu mulți participanți pe piețele regionale pe care investitorii și-au propus să compenseze timpul pierdut.  De exemplu, în Franța, volumele din T4 au reprezentat 41% din totalul anual, în timp ce Germania a înregistrat al doilea cel mai puternic trimestru final din ultimii zece ani.

Italia a încheiat anul 2021 prin semnarea celei mai mari tranzacții din ultimul 10 ani, un portofoliu de active de birouri și retail, în principal, în locații principale din Milano, care și-au schimbat proprietarii pentru 1,3 miliarde de euro. În Marea Britanie, investiția totală anuală a fost atinsă este cel mai ridicat de cu mult înainte de pandemie și investițiile s-au situat, de asemenea, în apropierea maximelor istorice în Irlanda.

Activele de birouri și spații industriale au rămas principalele ținte de concentrare pentru mulți investitori, cu industria și logistica volume de investiții dobândind recorduri în Marea Britanie, Olanda și Franța. Totuși, au existat și semne clare de vitalitate în sectoarele de retail și hoteliere, cu vânzarea a numeroase active în Spania și active de vânzare cu amănuntul reprezentând aproape jumătate din investiții din România.

Cu investitori dornici să desfășoare capital și furnizarea de produse de calitate investițională într-o largă gamă de piețe și clase de active, specialiștii se așteaptă ca sectorul imobiliar regional, în următoarele luni, să fie caracterizat prin concurență aprinsă, prețuri mai mari și presiune în scădere asupra randamentelor, în special datorită faptului că perspectivele economice se îmbunătățesc, pe măsură ce incidența pandemică scade.

Ca notă generală, analiza Colliers indică o creștere pentru piața europeană. Valorile capitalului de bază vor crește cu 10% în 2022, dar se anticipează puternice variații. 81% dintre investitori sunt optimiști, înprivința creșterii economice și aproape 70% privesc drept pozitive perspectivele de creștere a chiriilor și de lichiditate îmbunătățită.

Dar să vedem ce concluzii trage raportul pentru mai multe țări. Vom exemplifica la nivel internațional, ca urmare a interesului tot mai crescut al investitorilor români față de piețele externe.

România

T4 2021 s-a dovedit a fi unul dintre cele mai bune trimestre din istoria recentă, cu volume de investiții ajungând la 342 de milioane de euro, comparativ cu doar 70 de milioane de euro, cu un an mai devreme. Retailul, industria și toate sectoarele de birouri au contribuit substanțial la acest rezultat.

Analiza pieței

  • T4 a fost destul de echilibrat, cu cele trei segmente majore de proprietăți căpătând greutate în plus. Retail-ul cu amănuntul a fost cea mai activă zonă, cu două tranzacții care au însumat aproape 48% din volumele totale, inclusiv Hipermarketurile Cora achizitionate de Austrian Supernova, una dintre cele mai mari astfel de oferte din ultimii ani. Piața industrială și logistică a însemnat aproape 29% din volume, cu lideri de piață precum CTP și WDP, în timp ce sectorul de birouri a contribuit cu 17%.
  • Volumele, deși robuste, nu au reușit să sublinieze adevărata amploare a cererii, așa cum este interesul investitorului pentru satisfacerea ofertei limitate. Acest lucru este valabil pentru toate principalele clase de active. Mai multe oferte mari, în special de birouri, rămân pe ordinea de zi, contribuind la perspective strălucitoare pentru trimestrele următoare.
  • Unele randamente continuă să se confrunte cu o presiune descendentă, în special în activele industriale și de birou. Randamentul a înregistrat o scădere de la 25 %, la 7,50%, însemnând o scădere cu 50 %, față de 2020. Și cota randamentelor de pe piața birourilor a fost de doar la 6,5%, în scădere cu încă 25 %, față de T3 2021. Proiectul Atenor Dacia One a vândut sub așteptări investitorilor români chiar sub acest nivel, marcând cel mai scăzut nivel din 2007 și până acum!
  • Numărul total de investiții pentru anul 2021 a fost de 891 milioane de euro, similar cu cel din anul 2020, de 886 milioane, conturând un an foarte solid.

Regatul Unit

În UK, aproximativ 15,6 miliarde de euro au fost investite în trimestrul IV, ceea ce duce la 66 de miliarde de euro totalul anual, cea mai mare cifră din 2018 și până acum. Randamentele au rămas ferme.

Analiza pieței

  • Volumul investițiilor din T4 a fost de 15,5 miliarde de euro, puțin mai slab decât cifra din T4 2020, de 19 miliarde. Cu toate acestea, activitatea tranzacțională în sectorul industrial atins 18 miliarde de euro în 2021, de departe cea mai mare cifră anuală înregistrată (recordul anterior de 13 miliarde EUR a fost realizat în 2017). În ciuda atingerii acestei cote, randamentele industriale se comprimă în continuare.
  • Există semne că cererea de birouri este în creștere din nou, cu peste 18 miliarde de euro investiți în timpul 2021. Aceasta este o îmbunătățire față de cele 15,5 miliarde tranzacționate în 2020. Însă, mai multe active londoneze au fost tranzacționate la randamente sub 4%.
  • Depozitele de vânzare cu amănuntul au atras aproape 3,6 miliarde de euro în anul 2021, unul dintre cele mai puternice totaluri anuale înregistrate vreodată și în creștere față de cele 2,3 miliarde de euro tranzacționate în 2020.
  • Investițiiile în centrele comerciale au trecut de 1,2 miliarde de euro, pentru prima dată din 2018.
  • Capitalul transfrontalier a reprezentat putin sub jumatate din toată activitatea din 2021, în scădere față de cota de 51%, înregistrată în 2020. Investitorii americani au fost în special mai activi, derulând un total de 15 miliarde de euro.

Germania

Al doilea cel mai puternic trimestru din ultimii zece ani a determinat volumul tranzacțiilor comerciale imobiliare pentru anul 2021 la peste 60 de miliarde de euro.

Analiza pieței

  • Mai mult comportament de cumpărare cu aversiune la risc a fost evident în 2021. Tipul de utilizare, calitatea proprietății și baza contractelor de închiriere au fost principalii factori din spatele achizițiilor. Proprietăți principale în locații privilegiate în mari centre de investiții, în special birouri, sunt mai mult ca niciodată în atenția investitorilor.

Cu toate acestea, proprietățile cu o situație de închiriere sigură sau potențialul de creștere a chiriei determină încă perspective foarte bune de vânzare pe piața predominantă a cumpărătorilor.

  • Ofertele de portofoliu au jucat un rol mai mic decât în anii precedenți, dar rămân la cerere, dacă îndeplinesc nevoile de securitate ale investitorilor. 
  • Ofertele de referință au dus la o nouă scădere a primelor randamente pentru proprietăți de birouri, proprietăți logistice și piețe specializate cu accent alimentar. Această tendință va continua și în 2022.
  • Numeroase tranzacții au fost amânate până în 2022. Presiunea continuă asupra lichidității va asigura din nou volume de tranzacții de 55-60 de miliarde de euro, până la sfârșitul acestui an. Această sumă ar putea fi chiar semnificativ depășită în caz de situație economică cu o creștere peste medie și absența blocajelor prelungite.

Franţa

Volumul total al investițiilor imobiliare comerciale din Franța a atins 24,9 miliarde de euro în 2021, în scădere cu 8% față de 2020. Dar T4 a înregistrat o recuperare clară a volumului investițiilor, ajungând la 10,3 miliarde de euro, adică 41% din totalul anual.

Analiza pieței

  • Îmbunătățirea activității investiționale de la sfârșitul anului s-a datorat unui dinamism mai mare al tranzacțiilor, de peste 100 milioane de euro, chiar dacă volumele rămân semnificativ mai scăzute decât în ​​anii precedenți.
  • Birourile rămân cea mai populară clasă de active, dar volumele au scăzut cu aproximativ 17%, un semn de prudență al investitorilor, cu privire la perspectivele viitoare în urma crizei sanitare și un risc crescut pentru închirierile de spații vacante. În consecință, în 2022 va avea loc o reorientare pe prime și active de bază, acolo unde concurența a crescut iar randamentele au rămas foarte scăzute.
  • Activele I&L au înregistrat o performanță istorică cu un volum de aproape 6,7 miliarde de euro, adică mai mult de 25% din volume, față de anul precedent.
  • După un început de an dificil, investițiile în retail-volume au fost recuperate în a doua jumătate, ajungând la 3 miliarde de euro în 2021. Investițiile rezidențiale au ajuns la 5 miliarde de euro, în 2021, adică tot un nivel istoric.
  • Investitorii se află într-o fază de așteptare, considerând cea mai bună strategie de adoptat. Randamentele obligațiunilor rămân foarte scăzute. Pe lângă îmbunătățirea stării de sănătate, intensitatea și viteza de redresare a pieței de închiriere va fi un factor cheie în redistribuirea capitalului către birouri şi segmentele de vânzare cu amănuntul în anul 2022.

Olanda

Aproximativ 4,4 miliarde de euro au fost investite în T4 2021, sumă care, deși sub media anuală, a fost cu 37% mai mult decât în ​​același trimestru al anului 2020. Au venit total investiții pentru 2021 la aproximativ 16 miliarde de euro.

Analiza pieței

  • Ultimul trimestru a înregistrat o redresare clară în piaţa de birouri. Creșterea încrederii a fost confirmată de a numărul de oferte majore, cum ar fi achiziționarea Sediului central al băncii ABN AMRO de către Victory Advisors.
  • Cererea de investiții pentru centrele logistice a rămas ridicat, ceea ce duce la o investiție record pentru anul 2021. Cererea de asistență medicală și rezidentială a fost de asemenea puternică. Cu toate acestea, investițiile din domeniul rezidential este foarte limitat. Ca rezultat, volumul este în scădere, iar prețurile continuă să crească.
  • Piața de retail a avut un trimestru puternic, în principal din cauza achiziționării de către Somerset a unui mare retailer de magazine. Cu toate acestea, volumul investițiilor cu amănuntul pentru întregul an a fost la unul dintre cele mai scăzute niveluri ale ultimului deceniu.
  • În 2021, piața rezidențială a fost marcată de oferta limitată de oportunități de investiții existente. Multe portofolii au fost vândute în T4 către investitori străini în principal ca o strategie pe termen lung. În ciuda valului de activitate în T4, volumul investițiilor pentru întregul an a fost în scădere cu aproximativ 35% față de 2020.

Spania

Lichiditatea abundentă și interesul puternic pentru sectorul imobiliar spaniol au continuat și în T4 2021. Investitorii sunt foarte atenți la puținele oportunități care apar din cauza lipsei de produse. Acolo este, de asemenea, o deschidere treptată a finanțării bancare către produsul de bază. Volumul total al investițiilor în 2021 a atins 12,7 miliarde de euro (+34% față de anul 202), cu piața de hoteluri reprezentând 3,18 miliarde de euro, paița industrială și logistică cumulând 2,8 de miliarde, rezidențiale-2,5 miliarde, birourile-2,47 miliarde, retail-ul 1,05 miliarde și alte active-700 milioane.

Analiza pieței

  • În 2021a existat o activitate investițională puternică în sectorul hotelier în T4, cu un volum de 733 milioane de euro. Apetitul investitorilor și lichiditatea s-au situat la niveluri record, după o perioadă de activitate redusă.
  • Peste 1 miliard de euro a fost investit în logistică. Tranzacțiile au inclus portofolii mari. Interesul pentru piața de birouri rămâne puternic, iar Barcelona rămâne lider în investiții majore. 
  • Construirea pentru a închiria și PRS rămân în centrul atenției instituționale pentru investitorii și dezvoltatorii imobiliari spanioli. Dezvoltatorii și investitorii încep să ocupe poziţii în activele funciare trecând însă la o dezvoltare mai puţin intensă, din cauza lipsei terenului de construcții. 
  • Sectorul de locuințe rămâne la mare cerere, fiind condusă de investitori internaționali pe termen lung, fiind concentrați pe case nursing, locuințe pentru studenți la cheie și tranzacții de leaseback în toată Spania.

Italia

În urma activității puternice din trimestrul IV, inclusiv o tranzacție majoră de 1,3 miliarde de euro, în Italia a continuat interesul pentru sectorul logistic, acolo unde volumul investițiilor în 2021 l-a depășit pe cel din 2020.

Analiza pieței

  • Activitatea de investiții a fost relativ ridicată în 2021, comparativ cu 2020, un an puternic perturbat de pandemie. Interesul investitorilor pe piața italiană este puternic, cu capital care caută noi oportunități.
  • Interesul pentru activele logistice rămâne foarte mare, așa cum evidențiat de tranzacția Amazon Cividate din Q4 la un randament ușor sub 4%. Alte oferte au fost închise în jur 4%, cum ar fi Project Star, cumpărat de Starwood pentru 131 milioane de euro. Logistica este acum cea mai populară clasă de active pe piața italiană, urcând pe podiumul ocupat la vârf mulți ani de piața de birouri.
  • O altă afacere importantă a fost portofoliul Reale, cea mai mare tranzacție încheiată pe piața italiană în ultimul deceniu. Cel mai proeminent activ din portofoliul se află pe Via Montenapoleone din Milano, o clădire principală de vânzare cu amănuntul. Totuși, acolo sunt niște active din portofoliu care vor avea nevoie de o activitate intensivă de management, precum Galleria Subalpina din Torino.
  • O ofertă de birouri în Corso Porta Nuova din centrul Veronei a subliniat noul interes pentru oportunitățile cu valoare adăugată, după stagnarea observată de la începutul pandemiei.
  • În sectorul ospitalității, apetitul investitorilor este mare, în ciuda faptului că nu s-a observat nicio reducere semnificativă de preț în ultimii doi ani. Profilul operațiunilor va fi din ce în ce mai orientat spre agrement și hoteluri ultra-lux, dar și cu oferte noi, cum ar fi apartamentele cu servicii și hotelurile hibride.

Ungaria

În Ungaria, volumul total al investițiilor a atins 482 milioane de euro (+38% față de anul trecut), în T4 2021, adică 41% din volumul total anual de investiții. Sectorul de birouri a continuat să atragă majoritatea investițiilor, cu un total de 343 milioane de euro, însemnând o pondere de 71% din volumul investițiilor trimestriale.

Analiza piețe

  • Dincolo de ponderea mare a sectorului de birouri, sectorul industrial și logistic a ajuns la 11% din volumul tranzacțiilor trimestriale, sectorul hotelier reprezentând 9%, iar tranzacțiile de dezvoltare 9%. Dimensiunea tranzacției medii în T4 a fost de 40 de milioane de euro. Aproximativ jumătate din volum a provenit de la investitorii locali.
  • Investitorii chinezi și sud-coreeni sunt în special interesați de sectorul industrial și logistic, precum și de birouri. Sectoarele industriale și logistice sunt așteptate să aibă o creștere substanțială în 2022. Valorile pieței birourilor au rămas în cea mai mare parte stabile, în timp ce prețurile parcurilor logistice au crescut. Randamentele primare tipice, la sfârșitul anului 2021, au fost de 4,8-5,0% în sectorul de birouri și de 5,75-6,0% în sectorul industrial/logistic modern.
  • Piața a fost din ce în ce mai caracterizată de o consolidare a pozițiilor de vânzări în ultimii ani, în special pentru produsele de investiții pentru birouri. Această tendință a fost oprită temporar, din cauza pandemiei, dar în 2021 cererea a revenit în mare măsură în acest segment.

infoconstruct