Pesimism pe piața imobiliară

Pesimism pe piața imobiliară

Odată cu debutul pandemiei din 2020, multe persoane care s-au întrebat dacă imobiliarele vor avea de suferit au putut băga de seamă că nu e deloc așa.

Drept consecință, ultimii doi ani au fost o dovadă a faptului că domeniul este unul puternic, iar piața din România a traversat cu maturitate o perioadă plină de provocări.

Pentru a înțelege mai bine tendințele acestui an, este necesar să analizăm modul în care s-au realizat tranzacțiile imobiliare în ultimii doi ani, în ajutor venindu-ne datele furnizate de Remax, care le-a sintetizat în urma unui sondaj de piață realizat la începutul acestui an.

Pentru o cât mai bună radiografiere a pieței imobiliare românești, Remax a decis să analizeze o perioadă mai îndelungată. De aceea, participanții care au răspuns în cadrul sondajului au fost rugați să prezinte perspectiva lor, prin prisma activității și a experienței pe care au acumulat-o deja în domeniu sau în calitatea lor de clienți. Iată ce s-a constatat.

Rezultate pe măsura facilităților

Dacă înainte de 2020 garsonierele erau o investiție tot mai populară în România, iar la debutul pandemiei atenția se centrase pe case și pe terenuri în afara orașelor, observăm că în ultimul an, apartamentele cu 2 și 3 camere au fost cele mai căutate

opțiuni. De asemenea, casele au rămas o opțiune importantă, cele din mediul urban aflându-se în Top 3 proprietăți vândute în 2021.

Interesul pentru casele din oraș, corelat cu achizițiile terenurilor intravilane, conduc la o concluzie interesantă: românii își mențin interesul pentru proprietățile din mediul urban, inclusiv din punct de vedere al caselor.

Procentul persoanelor care au achiziționat locuințe prin venituri proprii, precum și al celor care au mers pe varianta creditului ipotecar sau imobiliar rămâne unul ridicat, cele două valori fiind apropiate de cele obținute la sondajul Remax din anul precedent.

Schimbarea o reprezintă scăderea în zona ratelor la dezvoltator, de la 9%, la 3%. În acest sens vin și datele provenite din mediul bancar la care vom face referire mai jos, din perspectiva specialiștilor de la Banca Transilvania cu privire la tendințele de finanțare.

Așa cum se poate observa, piața imobiliară s-a aflat pe un trend ascendent, care a depins în mare măsură de dezvoltarea fiecărei zone. Este evident că, acolo unde municipalitatea investește în infrastructură, interesul pentru proprietăți începe să crească. Localitățile în care standardul vieții evoluează au șanse mai mari de a se dezvolta, inclusiv pe plan imobiliar, datorită interesului crescut pentru proprietăți.

Deși piața imobiliară este una în continuă dezvoltare, răspunsurile participanților la studiu arată faptul că este necesară și o educare a clienților, în special pe partea de așteptări și cerințe.

Evoluția creditării imobiliare

Politica de creditare a băncilor are un impact semnificativ asupra evoluției domeniului imobiliar. Tocmai de aceea, au fost consultați reprezentanți ai Băncii Transilvania, pentru a afla informații despre evoluția creditării imobiliare în România în ultimii ani, dar și pentru a vedea cum se anunță perioada următoare, din acest punct de vedere.

Piața de credite imobiliare a înregistrat o creștere susținută în ultimii cinci ani, datorită costurilor relativ scăzute de finanțare, a stocului de locuințe scoase pe piață în fiecare an, precum și a cererii crescute. Totuși, vectorii de creștere ai pieței au fost polarizați în câteva orașe cu un nivel de trai similar mediei UE sau chiar peste, acestea fiind orașe reședințe de județ.

La nivelul Băncii Transilvania, creditele acordate în primele 11 luni ale anului au înregistrat o creștere de 63%, față de nivelul din 2020, comparație an pe an. În termeni de sold al creditelor acordate persoanelor fizice, acesta a crescut cu 12%, față de nivelul înregistrat în noiembrie 2020. În majoritatea cazurilor, a fost vorba despre credite ipotecare pentru achiziția imobilelor finalizate.

Creditarea ipotecară a continuat tendința ascendentă și după declanșarea crizei sanitare, evoluția fiind susținută de programele guvernamentale Prima Casă și Nouă Casă, precum și de nivelul redus al costurilor reale de finanțare. Totodată, redresarea rapidă a economiei și climatul pozitiv din sfera pieței financiare au contribuit la tendința favorabilă de la nivelul pieței imobiliare din ultimele trimestre, evoluție convergentă cu realitățile europene și mondiale.

Avansul mediu este 24% și corespunde unei garanții formate dintr-un apartament de două camere, situat în mediul urban, iar perioada pe care aleg să se împrumute clienții este cea maximă de creditare, de 360 de luni. La finalul lunii noiembrie 2021, soldul creditelor imobiliare, inclusiv Prima sau Nouă Casă, a înregistrat o creștere de 15% față de finalul anului trecut. Pentru anul viitor se prevede o evoluție similară cu cea estimată pentru sistemul bancar.

Profilul clientului de credit ipotecar

Clientul care accesează un credit pentru achiziția de imobil este bărbat, de aproximativ 36 de ani, cu un venit de aproximativ 4000 de lei, căsătorit, cu studii superioare și lucrează în mediul privat. Top 5 județe creditate sunt: București, Cluj, Timiș, Constanța și Iași.

Pentru anul 2022, specialiștii se așteaptă la continuarea ciclului de creditare a persoanelor fizice cu ritmuri anuale robuste în trimestrele următoare, evoluție susținută de nivelul redus al costurilor reale de finanțare (costurile nominale ajustate cu inflația) și perspectivele favorabile pentru investițiile productive, cu implicații pozitive pentru climatul din sfera pieței forței de muncă.

Pe de o parte, rata de economisire a populației este ridicată, aspect care, coroborat cu măsurile implementate de Administrația de Stat la final de octombrie, va induce o rezistență la majorarea prețurilor la energie și la creșterea prețurilor de consum cu ritmuri ridicate în perioada recentă. Ratele nominale de dobândă au crescut recent, dar ceea ce contează este nivelul costurilor reale de finanțare, mai precis, cele nominale, ajustate cu inflația.

Pe fundalul acesta caracterizat de optimism, pentru clienții care totuși se întâlnesc cu probleme personale, de natură să influențeze plata ratelor, băncile pot oferi soluții de restructurare a datoriei, cum ar fi: reeșalonarea soldului pe o perioadă extinsă de creditare sau diminuarea obligației lunare de plată pentru o anumită perioadă de timp. Important de știut pentru clienți este să se adreseze cât mai repede băncii, în identificarea alternativelor de plată, astfel încât să nu se acumuleze multe restanțe.

Ce-a fost nu va mai fi

Este dificil de anticipat cum va arată lumea post-pandemie, dar este cert că nu ne vom mai întoarce la realitatea de la începutul anului 2020, momentul declanșării crizei sanitare, cea mai severă la nivel mondial din ultimul secol. Spre exemplu, ”work from home” va fi parte importantă a realității post-pandemie, cu implicații inclusiv la nivelul pieței imobiliare. La rândul ei, implementarea programelor Europene ”Next Generation” și a Cadrului financiar multianual 2021-2027 va avea impact pozitiv pentru investiții, dezvoltarea infrastructurii critice și consecințe favorabile pentru climatul din piața forței de muncă dar și pentru cererea de pe piața imobiliară rezidențială, în ciclul post-pandemic.

Oricum, chiar dacă nu se poate prevesti cu exactitate viitorul, există posibilitatea de a interpreta tendințele care par să influențeze anul 2022. Respondenții sondajului au oferit răspunsurile pe care le intuiesc din evoluția pieței și a comportamentului clienților, luând totodată în calcul și trendurile existente la nivel internațional.

Pornind de la aceasta, la finalul anului trecut, respondenții erau optimiști cu privire la creșterea economică, scenariile negative fiind luate în calcul de sub 20% dintre persoanele care au completat sondajul. O evoluție a economiei va avea cu siguranță impact pozitiv și asupra situației din piața imobiliară. În caz de creștere, fie ea chiar și moderată, dar chiar și în situația unei stagnări, interesul pentru proprietăți va fi și el pe un trend pozitiv în continuare.

Cei mai mulți specialiști din domeniul imobiliar prevăd că prețurile caselor vor înregistra o creștere în perioada următoare. Tendința este văzută cu siguranță ca o continuare firească a procentului de vânzări case din 2021. Pentru că interesul pentru case și terenuri în mediul urban a fost unul crescut în 2021, specialiștii se așteaptă ca tendința să ducă la o creștere a prețurilor, inclusiv în materie de teren intravilan.

Creșterile prognozate în cazul apartamentelor sunt și mai mari, față de cele ale caselor și terenurilor. Explicația poate sta chiar în numărul tranzacțiilor din acest an, așa cum s-a văzut mai sus, cele mai multe proprietăți tranzacționate fiind apartamentele cu 2 și 3 camere. La rândul lor, dezvoltatorii imobiliari vor urma cel mai probabil această tendință, în special dacă va exista o cerere crescută.

Stagnare pe piața chiriilor

Specialiștii în imobiliare nu prevăd schimbări importante din punct de vedere al prețurilor pentru spații comerciale. Acest lucru este cu siguranță influențat de adaptarea la contextul pandemic, care a mutat tot mai multe afaceri în mediul online.

La fel ca în cazul spațiilor comerciale, clădirile de birouri nu par să se îndrepte către o creștere considerabilă a prețurilor. Cel mai probabil, această tendință provine și din mutarea muncii în sistem remote sau hibrid pentru o bună parte din

companii. Totuși, nu se prognozează scăderi importante, ci respondenții la sondaj merg mai degrabă pe varianta stagnării și creșterii prețurilor.

Pe piața chiriilor pentru apartamente și garsoniere nu se prevăd schimbări masive. Marile centre universitare au început să funcționeze din nou și în mediul offline, iar tendința de lucru remote se îndreaptă mai degrabă către biroul hibrid, în care angajații lucrează și de acasă, dar și de la birou.

De aceea, chiriile nu vor înregistra cel mai probabil scăderi mari, ci vor rămâne la un nivel relativ constant. Creșteri se vor vedea cel mai probabil în orașele foarte dezvoltate, în special pe fondul creșterii prețurilor la locuințe.

Top-ul atracției

Printre orașele care atrag tot mai mulți investitori datorită calității vieții și a infrastructurii în plină dezvoltare se numără: Cluj Napoca, Iași, Brașov, Oradea, Alba Iulia, Timișoara, Sibiu. Iată o serie de puncte forte ale celor mai apreciate orașe din România, precum și posibilitățile de dezvoltare pentru anii următori:

Cluj NapocaCosturile locuințelor, atât din punct de vedere chirii, cât și achiziții, se află la un nivel foarte ridicat. Avantajele locuitorilor sunt pe măsură: un sistem medical apreciat, posibilități de petrecere a timpului liber, dezvoltare economică, dezvoltarea unor noi cartiere, aeroport foarte aproape de oraș, curățenie, transport în comun bine organizat, dezvoltarea spațiilor verzi.

Brașov Un oraș turistic aflat în expansiune, care oferă siguranță, curățenie, posibilități de petrecere a timpului liber. Aeroportul promite, de asemenea, să fie un factor important în dezvoltarea orașului.

Iași – Este un centru universitar vizat de tot mai mulți studenți. Este posibil ca în anii următori Iașiul să devină din ce în ce mai căutat de investitori, dar și de persoanele care doresc să se mute într-un oraș sigur, curat și animat. Primăria a demarat noi proiecte de dezvoltare și înfrumusețare a orașului, cu bani europeni, vizate fiind proiecte ce țin de spațiile verzi, transport, iluminat public, educație, dar și artă.

Sibiu Orașul în care vechiul se împletește cu noul se află pe locul doi în topul Dezvoltării Durabile, după Cluj. Zona are potențial, inclusiv turistic, iar proiectul Sibiu Smart e în plină desfășurare, cu termen de finalizare 2030. O investiție în această zonă poate fi una inspirată în următorii ani.

Oradea A devenit unul dintre orașele cele mai apreciate din țară. Prin fonduri europene și o administrație deosebit de eficientă, dezvoltarea a fost vizibilă în numeroase zone: extinderea spațiilor verzi, modernizarea rețelei de transport, reabilitarea clădirilor și muzeelor, îmbunătățirea sistemului de termoficare. De asemenea, Aqua Parkul și centrul istoric atrag atât locuitorii, cât și turiștii, iar Parcul industrial înseamnă mii de locuri de muncă generate.

Întoarcerea la realitate

Din păcate, realitatea se dovedește mult mai dură decât concluziile unor analize, pentru că, în momentul de față, piața imobiliară este din nou bulversată. Majorările de prețuri la energia electrică și la gazele naturale par să determine clienții pieței imobiliare să își regândească orientările spre proprietăți eficiente din punct de vedere energetic, care să nu îi streseze din cauza costurilor.

Una dintre consecințele care se întrevăd pentru perioada imediat următoare este scăderea cererilor de creditare, doritorii de proprietăți imobiliare văzându-se nevoiți să își refacă o mare parte din calcule, punând în balanță nivelul ratelor cu cel al costurilor de întreținere.

E drept, proiectele imobiliare deja începute vor trebui să fie finalizate. Dar, din cauzele descrise mai sus, vânzarea lor s-ar putea să întârzie, să devină mai greoaie, până în momentul în care populația va resimți o oarecare revenire la normal, din punct de vedere al nivelului de trai și al puterii de cumpărare.

Nu mai puțin adevărat, odată cu majorările costurilor de întreținere, al tulburărilor internaționale (Ucraina), al înrăutățirii situației economice a țării dar și al creșterii prețurilor la alimente, starea de spirit a populației a devenit preponderent negativă, cu umlt mai puțin optimistă decât la finalul anului trecut. Drept concluzie, aceste din urmă constatări pot determina diminuarea tranzacțiilor imobiliare în acest an, 2022.

infoconstruct