Reperele pieței imobiliare românești pentru anul 2022

Reperele pieței imobiliare românești pentru anul 2022

Piața rezidențială din România a început anul 2022 într-un ton optimist, marcată fiind de mărirea pragului de TVA 5% la 700.000 RON.

Ianuarie și februarie au marcat noi recorduri de tranzacții în sectorul rezidențial, preferate fiind apartamentele de 3 și 4 camere ce s-au încadrat în noul prag.

Am remarcat o repoziționare cu 180 grade a cumpărătorilor, atunci când vine vorba despre achiziția apartamentelor mai scumpe, începutul de an marcând o preferință în acest sens, se arată în analiza pieței specifice realizată de Imobiliare.ro

Românii vor confort

Acest lucru s-a datorat în mare parte suportului legislativ și apetitului românilor de a se muta într-o locuință mai mare și mai confortabilă. Acest ultim aspect  este latura pozitivă a pandemiei, care a schimbat semnificativ și pentru totdeauna modalitatea de lucru. De unde reiese, încă o dată, că atunci când consumatorul își schimbă comportamentul, el schimbă totodată și economia.

”Ne așteptăm ca mărirea pragului de TVA să influențeze întregul an 2022, atât prin stimularea construirii de către dezvoltatorii de locuințe cu un spațiu locativ mai mare, cât și de către clienți, care se orientează către locuințe de calitate superioară. În ceea ce privește cumpărătorii, aceștia au devenit mai atenți la costurile de întreținere și mentenanță, odată cu creșterea prețurilor la gazul natural și la curentul electric, principalele surse de încălzire a locuințelor din mediul urban”, a declarat domnul Damian Șerban Managing Director R&D Advisers.

Proiectele verzi și dezvoltările bazate pe surse de energie alternative, captează din ce în ce mai mult atenția cumpărătorilor, în ciuda unui preț inițial de achiziție mai mare, dar cu posibilitatea reală de economisire pe termen lung. Estimările R&D Advisers sunt că trendul de creștere a prețurilor din T1 2022  se va menține până la sfârșitul anului, iar în segmentul rezidențial acesta va aduce prețuri mai mari la locuințe cu 10-15%.

Deși PUZ-urile din București sunt în continuare blocate, dezvoltatorii au lansat proiecte noi în piață, în zonele care au permis dezvoltarea, pe fondul unei cereri sustenabile din partea cumpărătorilor pentru locuințe de calitate în primul trimestru din acest an.

Un factor important care a influențat piața imobiliară în primul trimestru din 2022 a fost creșterea inflației, factor care a dus la creșterea accelerată a prețurilor materialelor de construcție și a prețurilor de construcție în general și pe linie de consecință la creșterea prețurilor în toate segmentele pieței rezidențiale.

Efectele războiului din Ucraina

Războiul din Ucraina a influențat în primele 2-3 săptămâni emoțional cumpărătorul care și-a mutat atenția pe compasiune și empatie față de vecinii României, dezvoltând acut un semtiment de incertitudine și lipsa siguranței.

Ca urmare, s-au oprit din achiziții inițial, dar ca o consecință pozitivă pentru piață, a urmat o perioadă cu cerere mare pe segmentul chiriilor, datorată refugiaților din Ucraina și o revenire puternică a cererii de cumpărare odată cu certitudinea că războiul nu ne va afecta din punct de vedere militar. În aceeași perioadă a anului au fost foarte activi investitorii din piața imobiliară autohtonă și s-au finalizat numeroase tranzacții, atât de cumpărătorii privați, cât și de fondurile active de pe piață.

Investițiile imobiliarele rămân în continuare un mijloc de protecție a capitalului în fața inflației. Imobiliarele au fost în acest trimestru și vor rămâne în perioada următoare unul din principalele mijloace de investiție și economisire ale românilor, în lipsa unei burse locale de valori puternice.

”Evoluția pieței ne arată cât se poate de clar că randamentele din imobiliare sunt net superioare atât depozitelor bancare, cât și celorlate tipuri de investiții, deci ne așteptăm ca acest trend al investițiilor persoanelor fizice cât și a fondurilor de investiții să se consolideze în perioada următoare”, a opinat Damian Șerban Managing Director R&D Advisers, în analiza citată.

Indicele prețurilor

În ultimul an, prețurile locuințelor din România și-au continuat trendul ascendent. Această tendință se observă și la nivelul Uniunii Europene. Cu toate acestea, în a doua jumătate din 2021, pe piața locală poate fi observată o ușoară scădere, prețurile revenind spre finele anului.

Potrivit statisticilor efectuate de Market 360, pretențiile vânzătorilor autohtoni de proprietăți rezidențiale s-au majorat, în medie, cu 7,5% în ultimele 12 luni din anul trecut. La finele lui T4 2021, acest indicator de preț se situa la valoarea de 137,51, reușind astfel să depășească nivelul de referință al anului 2015 (100). Spre comparație, în T1 2022, pretențiile vânzătorilor de locuințe au înregistrat o creștere de 2,7%, comparabil cu trimestrul anterior.

Comparând cu perioada similară a anului trecut, prețurile locuințelor s-au majorat cu 12,6%. În ceea ce privește valorile de tranzacționare însă, cele mai recente date publicate de Institutul Național de Statistică (T4 2021 față de T4 2020) relevă o creștere anuală de 7,5% pentru piața rezidențială locală. De menționat că acest avans este mai scăzut decât cel consemnat la nivelul Uniunii Europene în același interval de timp, acesta din urmă cifrându-se la 8,4%.

În primul trimestru al acestui an, locuințele disponibile spre vânzare în România s-au scumpit, în medie, cu 2,7% (creșterea fiind una ușor mai accentuată, comparativ cu perioada similară din 2021, respectiv 2,2%). Deși semnificativ, avansul din T1 2022 este totodată mai redus decât cel care a avut loc în ultimele trei luni din 2021, respectiv 3,4%.

În mod cert, această tendință de scădere în primul trimestru din anul curent este influențată de contextul socio-politic al țării vecine, din perioada 24 februarie – 31 martie.  Cu toate acestea, datele centralizate de Market 360 arată că prețurile locuințelor din România se află pe un trend ascendent constant de 7 trimestre încoace. Din al doilea trimestru din 2020, când a avut loc ultima scădere, așteptările proprietarilor s-au majorat, în medie, cu 2,3% trimestrial.

Top-ul prețurilor

Cu o valoare de 2.240 de euro pe metru pătrat, Cluj-Napoca continuă să ocupe cel dintâi loc în clasamentul celor mai mari prețuri (medii) solicitate pentru apartamentele scoase la vânzare în marile orașe, înregistrând un avans de 27,3% în ultimii doi ani.

Pe locul al doilea în top se situează București, cu un preț mediu de 1.660 de euro pe metru pătrat util și un avans de 0,8% în ultimele trei luni, și respectiv un avans de 13,4% în ultimii doi ani.

După un avans de 4,8% în T1 2022 și de 18,9% în ultimul an, Brașov a ajuns la o medie de 1.500 de euro pe metru pătrat util. Pe următoarele locuri în clasamentul național al creșterilor de preț din T1 2022 se situează Craiova (+8,1%), Oradea (+7,9%), Iași (+5,2%), Constanța (+3,8%), Timișoara (+3,6%), Brăila (+2,9%), Galați (+1,9%) și respectiv, Ploiești, cu doar +0,9%.

De remarcat este că Oradea (1.250 €/mp), Craiova (1.400 €/mp), Galați (1.050 €/mp) și Ploiești (1.030 €/mp) se mențin în clasamentul orașelor cu apartamente de minimum 1.000 de euro pe metru pătrat util. În momentul de față, doar Brăila se mai situează sub acest nivel (cu 950 de euro pe metru pătrat).

Comparativ cu perioada similară a anului anterior, datele Imobiliare.ro relevă doar majorări ale prețurilor solicitate de vânzătorii din marile orașe. Cel mai semnificativ avans a avut loc în Cluj-Napoca, marje de creștere de două cifre fiind consemnate și în celelalte centre regionale:

Brașov (+18,9%), Craiova (+17%), Oradea (+14,9%), Iași (+12,8%), Constanța (+12.5%) și București (+12,2%). Pe următoarele locuri în topul scumpirilor se află Timișoara (+7,9%), Brăila (+7,2%), Ploiești (+6,5%) și Galați (+4,9%).

Comparând prețurile actuale cu cele de acum doi ani, cea mai mare diferență de preț, respectiv +27,3%, poate fi observată în Cluj-Napoca, în vreme ce Brașov se situează pe poziția secundă în clasament, cu 25,4%. Craiova ocupă poziția a treia, cu +24,2%, în timp ce București se află pe locul șapte, cu o creștere de +13,4%.

Pe orașe

București: Cele mai scumpe apartamente pot fi găsite, în mod firesc, în arealul central și ultracentral, unde valoarea medie de listare se cifrează la 2.483 de euro pe metru pătrat util, după un avans trimestrial de 4,4% și unul anual de 13,6%.

Cluj-Napoca: Clasamentul zonelor cu cele mai scumpe apartamente din Cluj-Napoca a suferit anumite modificări comparativ cu cele trei luni anterioare. Arealul central și ultracentral se situează, în continuare, pe prima poziție în top, cu o medie de preț de 2.630 de euro pe metru pătrat util, înregistrând în T1 2022 o creștere de 7,1%, iar la  nivel anual, o creștere de 20.2%.

Timișoara: În Timișoara, locuințele din arealul central și ultracentral pot fi achiziționate, în medie, cu 1.550 de euro pe metru pătrat util, după un avans de 3,3% la trei luni, și, respectiv, 5% la 12 luni.

Iași: Apartamentele din zona centrală și cea ultracentrală a Iașiului au o valoare medie de listare de 1.875 de euro pe metru pătrat util, după un avans trimestrial de 9,8% și unul anual de 24,3%.

Constanța: În Constanța, apartamentele scoase la vânzare în arealul central și ultracentral costă, în medie, 1.579 de euro pe metru pătrat util, în condițiile unui avans trimestrial de 7,6% și, respectiv, unuia anual de 16,9%.

Brașov: Locuințele din zona centrală și ultracentrală a Brașovului au o valoare medie de listare de 1.619 de euro pe metru pătrat util, după un ușor avans de 1,2% la trei luni și, respectiv, 18,5% la 12 luni.

Oradea: În Oradea, apartamentele din arealul central și ultracentral pot fi achiziționate, în medie, cu 1.301 de euro pe metru pătrat util, după o creștere de 9,7% la trei luni și, respectiv, una de 18,1% la 12 luni. În zonele semicentrale, suma medie solicitată pe acest segment de piață se situează la 1.241 euro pe metru pătrat, după un avans trimestrial de 7,4% și, respectiv, unul anual de 14,1%.

Craiova: În Craiova, vânzătorii de apartamente din zona centrală și ultracentrală solicită, în medie, 1.680 de euro pe metru pătrat util, în condițiile unui avans trimestrial de 7,5% și, respectiv, unuia anual de 20%.

Care a fost perioada medie de negociere?

În patru dintre cele șase mari centre regionale analizate, perioada medie de vânzare pentru un apartament a fost mai mică trimestrul trecut comparativ cu perioada similară a anului anterior.

Cea mai mică valoare a acestui indicator este consemnată în Iași, unde timpul necesar pentru tranzacționarea unei asemenea unități locative a fost de 34 de zile în intervalul ianuarie – martie 2022.

La polul opus, cea mai mare perioadă de vânzare, respectiv 97 zile, a fost înregistrată în Cluj-Napoca (în creștere cu 6,5 zile, de la aproximativ 91,5 zile în urmă cu 12 luni), în vreme ce Constanța și Timișoara se află la un nivel destul de apropiat, cu 59, respectiv 56 de zile.

În Brașov, timpul necesar pentru tranzacționarea unui apartament ajunge la 49 zile, față de 47,5 zile în București. În ceea ce privește marja de negociere, înțeleasă ca diferența dintre ultimul preț cerut și valoarea de tranzacționate a unui apartament, datele Imobiliare.ro arată că, față de perioada similară a anului anterior, majorări au avut loc în toate cele cinci mari orașe analizate.

Acest indicator a atins, astfel, pragul de 4,4% în Constanța (în condițiile în care în T1 2021 se situa la 1,9%), în vreme ce în Timișoara a ajuns la 3,8% (comparativ cu 1,9% în urmă cu un an).

În Cluj-Napoca acest indicator se situează la un nivel de 3,5% (comparativ cu 1,3% în T1 2021), în vreme ce Brașov ajunge la 3,1%. Pe ultimul loc se află București, cu o valoare procentuală de 2,6%.

Cum a evoluat interesul pentru proprietăți?

Raportat la perioada similară a anului trecut, interesul cumpărătorilor se înscrie, în mod limpede, pe un curs descendent în toate piețele. Trimestrul analizat cuprinde mai mult de o lună în care a avut loc conflictul militar alături de granița României (24 februarie – 31 martie 2022), factor care a influențat dinamica pieței.

După şocul resimţit la începutul crizei umanitare din ţara vecină, cererea a început să scadă brusc, situația fiind dominată de incertitudine în piață. Cu toate acestea, comparativ cu cele trei luni anterioare, interesul pentru proprietățile rezidențiale disponibile spre vânzare în cele mai mari șase orașe ale țării a mai crescut.

Astfel, după un recul de -11,9% în T3 2021, în T4 2022 cererea a crescut cu 3,9%. Tendința ascendentă este valabilă pentru toate piețele analizate, cea mai mare creștere (+11,6%) având loc în Timișoara, iar cea mai mică (+1,5%) în București.

În primul trimestru din 2022 aproximativ 139.400 de potențiali cumpărători au căutat, pe Imobiliare.ro, locuințe în cele șase mari centre regionale ale țării, față de 134.200 în trimestrul anterior.

Comparativ cu aceeași perioadă a anului trecut, interesul pentru achiziția de locuințe a fost, în primul trimestru din 2022, cu 15% mai redus la nivelul celor șase centre regionale supuse analizei. Din acest punct de vedere, cinci orașe au consemnat scăderi, respectiv Constanța (-20%), Cluj-Napoca (-19%), București (-17%), Timișoara (-11%), Brașov (-10%) și Iași (-6%).

Evoluția tranzacțiilor

Datele publicate de Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară (ANCPI) și centralizate de Market 360 relevă o tendință de revenire a activității de tranzacționare de pe piața imobiliară autohtonă – aceasta constând nu doar într-o stabilizare, ci chiar într-o ușoară creștere comparativ cu rezultatele consemnate în 2021 și 2020.

Astfel, numărul caselor, terenurilor și apartamentelor care au făcut obiectul unor contracte de vânzare-cumpărare s-a cifrat, în martie 2022, la un total de 72.123 la nivel național; această cifră ar reprezenta o creștere semnificativă, în cuantum de 12,8%, față de perioada similară a anului anterior (când aveau loc 62.891 de achiziții).

Este, desigur, semnificativ că ultimele două luni ale acestui trimestru au adus majorări ale numărului de achiziții de imobile comparativ cu anul 2021. În februarie au avut loc, mai exact, 58.663 de asemenea operațiuni pe plan național, în timp ce în perioada similară a anului anterior, în întreaga țară erau tranzacționate 35.231 proprietăți.

Pe de altă parte, în ianuarie 2022 au fost achiziționate 39.510 de imobile la nivelul întregii țări; această cifră marchează o evoluție descendentă față de perioada similară a anului trecut: este vorba, mai exact, despre o scădere de 23,3% la 12 luni, față de un total de 48.736 achiziții (o diferență de 9.226 de acorduri de vânzare).

Evoluția ofertei

La capitolul ofertă, numărul proprietăților rezidențiale (atât apartamente, cât și case) disponibile spre vânzare în marile orașe ale țării s-a apreciat, per ansamblu, cu 13,73% în ultimul trimestru față de cel anterior, ajungând la un total de 13.400 de proprietăți, comparat cu 11.560.

Cu toate acestea, pe parcursul ultimelor 12 luni, aproape toate marile orașe analizate au consemnat deprecieri ale ofertei rezidențiale de pe piață – marjele de scădere fiind, în majoritatea cazurilor, de două cifre. Astfel, cel mai mare recul, în cuantum de circa 35,9%, a avut loc în Cluj-Napoca, unde au fost scoase la vânzare, trimestrul trecut, 1.560 de proprietăți rezidențiale.

Pe locul al doilea se situează Iași, cu un minus de 28,3% (până la 880 de proprietăți rezidențiale), acesta fiind urmat de Brașov, cu o scădere de circa 17,6% (până la un total de 860 de anunțuri).

Un declin anual de 15,8% a avut loc în Constanța (unde au fost scoase la vânzare 980 de proprietăți), acesta fiind urmat de Timișoara (-10,9%, până la 2.080 de oferte) și București (-6,7%, până la 7.040 de oferte). Un trend per ansamblu descendent poate fi observat și privind la numărul de proprietăți nou introduse pe piață, ce s-a cifrat la 7.310 la nivelul celor șase orașe cuprinse în analiză – adică cu 12,5% mai puține decât în perioada similară a anului precedent.

Astfel, o evoluție negativă a avut loc în toate orașele, începând cu Cluj-Napoca (-28,1%) și continuând cu Iași (-22,3%), Constanța (-14,7%), Brașov (-14,7%), Timișoara (-8,5%), și, în cele din urmă, București (-6,8%).

Cererea de case de închiriat

Datele centralizate de Imobiliare.ro relevă că cererea pentru apartamente și case de închiriat se află, per ansamblu, la un nivel ușor mai scăzut comparativ cu anul anterior. Astfel, în primul trimestru din 2022, aproximativ 68.300 de vizitatori au căutat locuințe de închiriat pe portal, în scădere cu -6% față de intervalul similar din 2021.

Scăderile pot fi pus pe seama faptului că perioada analizată cuprinde 36 de zile în care s-a resimțit tensiunea socio-politică în contextul conflictului militar din Ucraina. Astfel, cererea pentru proprietăți rezidențiale de închiriat a început să scadă pe un fond puternic emoţional.

Cu toate acestea, de remarcat este că patru din cele mai mari orașe analizate au consemnat aprecieri la acest capitol, comparativ cu perioada similară a anului trecut.

Creșteri ale interesului pe acest segment de piață au fost observate, astfel, în Timișoara (+3%), Cluj-Napoca (+4%), Constanța (+13%) și respectiv, Iași (+6%). Pe de altă parte, au fost înregistrate scăderi ale cererii pentru proprietățile rezidențiale de închiriat din București (-11%) și Brașov (-6%).

În ceea ce privește volumul brut al cererii existente pe acest segment de piață, Bucureștiul ocupă, în mod f iresc, prima poziție în clasament, la o distanță considerabilă față de celelalte mari orașe, aici fiind înregistrați 41.600 de potențiali chiriași în T1 2022.

Următoarele locuri în top sunt ocupate de Timișoara (cu 6.600), Cluj-Napoca (cu 6.200 de vizitatori interesați de proprietăți de închiriat), apoi de Constanța (cu 6.100), Iași (3.500) și, respectiv, Brașov (cu 4.400 de potențiali clienți).

Oferta la închiriere

Comparativ cu perioada similară a anului precedent, oferta totală de apartamente și case disponibile spre închiriere în cele mari centre regionale analizate a fost, în T1 2022, cu 24,1% mai scăzută – aceasta cifrându-se, mai exact, la 19.410 de oferte.

La fel ca în situația cererii, tendința de scădere a ofertei de proprietăți rezidențiale la închiriere este strâns legată de primul trimestru al anului curent, care cuprinde o lună întreagă în care s-a resimțit tensiunea socio-politică.

O tendință descendentă la acest capitol a putut fi observată în toate marile orașe, în frunte cu Cluj-Napoca, unde a fost consemnat un declin de 45%, până la 2.280 de anunțuri. În Brașov, pe de altă parte, a avut loc o scădere anuală de 31,9% (până la aproape 1.070 de oferte), iar în Iași, una de 24,9% (până la 1.350 de anunțuri).

Scăderi semnificative, de câte două cifre, au mai fost consemnate în București (-19,7%, până la aproape 10.620 de oferte), Constanța (-17,3%, până la 960 oferte) și respectiv, Timișoara (-14,5%, până la 3.140 de oferte).

O tendință generală de scădere poate fi observată și în ceea ce privește numărul de noi proprietăți de închiriat, ce s-a situat la circa 11.790 în T1 2022, echivalând cu un minus de 22,2% față de perioada similară din 2021.

Și în acest caz, o evoluție descendentă poate fi observată în toate cele șase orașe analizate, începând cu Cluj-Napoca (-37,6%) și continuând cu Brașov (-25,2%), Iași (-21,2%), București (-20,8%), Constanța (-17,3%), și, respectiv, Timișoara (-11,1%).

Numărul de oferte nou introduse pe piață în perioada ianuarie – martie s-a cifrat la 6.320 în Capitală, 1.810 în Timișoara, 1.440 în Cluj-Napoca, 910 în Iași, 750 în Brașov și 560 în Constanța.

Închiriezi, dar la ce preț?

În ceea ce privește prețurile solicitate pentru apartamentele disponibile spre închiriere, în Cluj-Napoca poate fi observată, în T1 2022, o stagnare a prețurilor, comparativ cu trimestrul anterior. Această dinamică se reflectă după o creștere bruscă înregistrată din T2 2021 până în T3 2021.

Pe de altă parte, în București, Iași, Brașov, Timișoara, Constanța, Craiova și Oradea pretențiile proprietarilor au înregistrat evoluții pozitive ale prețurilor în primul trimestru din anul în curs.

Privind la marile centre regionale ale țării, se poate observa că singurul oraș în care a avut loc o ușoară scădere a nivelului chiriilor în primul trimestru al anului 2022 este Craiova. De remarcat este că, în primul trimestru al anului 2021, avusese loc un ușor avans la acest capitol.

infoconstruct