Zona spațiilor industriale e dominată de parcurile logistice

Zona spațiilor industriale e dominată de parcurile logistice

În primele șase luni ale anului 2022, aproape o jumătate de milion de mp de spații logistice au fost închiriate în toată țara, cu 38% mai mult față de perioada similară din 2021, afirmă CBRE în ultimul său raport.

Doar la jumătatea anului 2020

Cea mai mare sumă încheiată în prima parte a anului pentru mai bine de cinci ani la rând, piața de leasing industrial și logistic cucerește noi culmi trimestrial și continuă să-și construiască prosperitatea pe impulsul creat în prima parte a anului 2020.

Adunând 483.000 mp, activitatea totală de leasing (TLA) în S1 2022 este de peste cinci ori mai mare decât suma tranzacționată în prima parte a anului 2018 și de trei ori față de prima jumătate a anului 2019, anii pre-pandemiei care preced revenirea pieței industriale în centrul atenției.

În plus, în comparație cu anul record 2020, când au fost închiriați aproape 1,0 mln mp, activitatea totală de leasing din prima jumătate a anului 2022 reprezintă 52% din TLA total pentru 2020.

Rezultatele excelente înregistrate de piața industrială în ultimii doi ani și jumătate în ceea ce privește activitatea de leasing și aprovizionarea nouă au crescut cererea de terenuri adecvate utilizării industriale. Perioada redusă de livrare de la autorizații până la inaugurarea proiectului face ca evoluțiile logistice să fie foarte atractive.

Chiar dacă sunt preferate schemele personalizate, de obicei proprietarii își asigură o zonă suplimentară pentru potențiale extinderi. În prima jumătate a anului, dezvoltatorii de retail și-au continuat planurile de expansiune către orașe secundare și terțiare, căutând suprafețe cuprinse între 2.500 și 30.000 mp, dând dovadă de mai multă flexibilitate în procesul de negociere.

Gradul de preluare

Preluarea (activitatea totală de leasing excluzând reînnoirea și renegocierile) a reprezentat 82% din TLA, din care 130.300 mp erau pre-închiriere. Preluarea poate fi interpretată și de noua cerere de pe piață, iar în prima parte a anului, pre-leasing-urile au revendicat o cotă de 33% din preluare.

Privind ponderea pre-leasingului în preluare semnate în primele jumătăți ale anilor începând cu 2015, se poate observa că vârfurile au fost atinse în S1 2017 (88%), S1 2020 (63%) și după o scădere. în S1 2021 (16%) tendința ascendentă a fost reaprinsă în S1 2022 (33%).

O astfel de evoluție indică o afecțiune puternică a chiriașilor pentru spații logistice personalizate și disponibilitatea dezvoltatorilor de a aborda proiectele construite pentru a se potrivi proiectelor, asigurându-se că au cele mai bune locații de dezvoltare cu potențial de extindere și, în același timp, reticența lor de a iniția dezvoltări speculative mari.

Cine închiriază?

Peste jumătate din suprafața totală este închiriată în scopuri de depozitare și logistică. Astfel, companiile care au nevoie de spații de depozitare au generat 26% din suprafața totală solicitată, în timp ce 25% din TLA se referă la spații care urmează să fie utilizate pentru Logistică.

În scopuri de distribuție și producție, restul de 16% din suprafața totală închiriată împart în mod egal. În ceea ce privește principala sursă de cerere, comercianții cu amănuntul și jucătorii logistici au dominat activitatea de leasing în prima jumătate a anului, suprafața totală închiriată de aceste sectoare reprezentând aproape jumătate din totalul activității de leasing.

Componenta de comerț electronic în cererea generată de retaileri continuă să fie foarte puternică, iar sumele de capital cheltuite în acest sector sunt în continuă creștere. După o creștere anuală de 30% în 2020, volumul e-tail este prognozat pentru 2022 să înregistreze o creștere anuală de 13% în România.

Abordarea omnicanal inițiată de jucătorii din logistică și retail ca modalitate de adaptare la cererea atipică de spații industriale din 2020, are în continuare impact asupra activității de leasing, precum și asupra evoluției stocurilor moderne, întrucât fiecare miliard cheltuit în comerțul electronic necesită 100.000 de euro. mp spații industriale ți logistice.

Nivelul stocurilor

La sfârșitul semestrului I 2022, stocul României a depășit 6,00 milioane. prag mp, ajungând la 6,03 mln. mp spatii moderne industriale si logistice. Regiunea București este cea mai dezvoltată din punct de vedere al stocului modern, găzduind jumătate din suprafața totală, în timp ce cealaltă jumătate este distribuită către celelalte patru regiuni de dezvoltare ale țării.

Cu o pondere comună de 37% din totalul stocului modern, regiunile Vest/Nord-Vest și Sud s-au dovedit a fi principalul obiectiv al dezvoltatorilor în afara capitalei.

În primele șase luni ale anului, la stocul modern al României a fost adăugată o nouă aprovizionare de circa 373.000 mp, din care 48% a fost concentrat în București.

Cu toate acestea, într-un ritm mai mic totuși, toate celelalte regiuni industriale ale țării și-au mărit stocul modern, respectiv cu 26% din noua aprovizionare din anul până în prezent Regiunea Vest/Nord Vest, cu 15% regiunea Centru, cu 7% regiunea Sud. iar cu 4% Est/Nord-Est.

Stocul modern din București este subdivizat și în zone de dezvoltare, partea de Vest și Nord fiind cei doi poli industriali ai capitalei unde sunt concentrate majoritatea noilor dezvoltări și cei mai atractivi atât pentru chiriași, cât și pentru proprietari.

Noua aprovizionare de aproape 180.000 mp salutată în primul semestru 2022 în București a fost împărțită inegal între zonele de dezvoltare, partea de Nord dovedindu-se încă o dată cu 43% din suprafață totală a fi noul punct fierbinte pentru dezvoltatori. Zonele de vest și de nord-vest au revendicat împreună 32% din noua aprovizionare a YTD, iar părțile de est și de sud ale orașului au împărțit 25% din noile livrări.

Cu o suprafață de ceva peste jumătate de milion de mp care se regăsește în diferite etape de construcție și se estimează a fi livrată până la sfârșitul anului 2023. Pe calea rapidă către un nou prag, stocul modern vizează 7,0 mln. mp și un decalaj mai mic între cele mai dezvoltate piețe industriale din ECE.

87% din viitoarea aprovizionare nouă va fi absorbită de București și regiunea Vest/Nord-Vest, restul de 13% urmând să fie adăugat la stocul modern Centru, Sud și Est/Nord-Est. În plus, mai sunt aproape 1,0 mln. mp planificați de dezvoltatori industriali și logistici din toată țara, care ar putea găzdui construite pentru a se potrivi schemelor de diferite dimensiuni având o disponibilitate generoasă pentru extinderi.

Proiecte în așteptare

Fie că există faze de dezvoltare continuă ale proiectelor existente, fie dezvoltări noi, majoritatea proprietarilor lucrează la portofoliul lor imobiliar local și sunt în așteptare cu terenuri de dezvoltare securizate și proiecții / planuri ale proiectelor viitoare.

Rata de neocupare la sfârșitul primului semestru 2022 estimată pentru sectorul industrial din România își menține trendul descendent, ajungând la 3,1%, ceea ce face din ce în ce mai dificilă pentru chiriași să închirieze imediat suprafețe mari compacte. Bucureștiul înregistrează o rată de neocupare și mai mică, de doar 2,8%, ca urmare a unui început de an bun pentru activitatea de leasing în principalul hub industrial al țării.

O nouă tendință în devenire care ar putea fi observată pe piața logistică din România sunt terminalele intermodale dezvoltate în care viitoarele hub-uri logistice au rupturi de transport, iar infrastructura nu este suficient de dezvoltată și ar putea afecta lanțul de distribuție.

Asemenea proiecte sunt deja realizate în județul Bihor (regiunea industrială Vest/Nord-Vest) și Constanța (regiunea industrială Sud), piatra de temelie pentru o modalitate multiplă (aeriană/mare/ferată/rutieră) de gestionare a mărfurilor într-un singur loc fiind a stabilit. În plus, dezvoltatorii au un aspect nou de luat în considerare cu atenție pentru evoluțiile din acest sector, respectiv respectarea standardelor ESG.

Proiectele ecologice cântăresc foarte mult pentru potențialii chiriași și investitori, emisiile de gaze, gestionarea deșeurilor toxice și respectarea reglementărilor de mediu nemaifiind o noutate, ci o necesitate. Mergând mai departe, pentru proiectele construite disreg Pe lângă astfel de aspecte, modernizarea devine o provocare pentru cei care doresc să mențină competitivitatea pe piață.

Piața de retail

La sfârșitul primului semestru al anului 2022, stocul de retail modern din România a ajuns la 4,03 milioane. mp, după livrarea a 36.500 mp în patru scheme de retail diferite în toată țara.

Mai mult de jumătate din suprafața totală livrată este revendicată de trei parcuri de retail situate în orașe de dimensiuni mici din vecinătatea principalelor orașe regionale precum Iași, Timișoara și Craiova. Restul de 45% din noua aprovizionare este revendicat de centrele comerciale, printr-o singură schemă, respectiv extinderea Colosseum Mall din București.

În ceea ce privește compoziția modernă a stocurilor, tipul majoritar de formate dezvoltate la nivel național este reprezentat de centrele comerciale, în timp ce parcurile de retail revendică 37% din suprafața totală.

Cu toate acestea, acest raport este într-o continuă transformare, parcurile de retail începând să câștige cote mai mari mai ales în ultimii doi ani, deoarece acest format s-a dovedit a fi mai versatil și mai ușor de adaptat la reglementările de distanță. Cu 30% din stocul modern al țării, Bucureștiul este cel mai important hub de retail cu 1,2 milioane. mp din care 64% în centre comerciale.

În plus, conducta în construcție estimată a fi livrată până la sfârșitul anului însumează aproximativ 88.000 mp și 75% din suprafață este dezvoltată ca parcuri de retail, formatul tradițional de retail (centre comerciale) însumând doar 13.000 mp în trei. proiecte în principal extinderi.

Mai mult, pentru anul viitor se așteaptă să se adauge încă 172.000 mp la stocul modern al țării, din care aproape jumătate (47%) ca format de centru comercial. Având în vedere gazoductul S2 2022 și 2023, majoritatea, adică 87% din suprafața totală va fi binevenită în orașe secundare și chiar terțiare, reflectând dorința dezvoltatorilor de a fi cât mai aproape de clienții lor.

Semne de revenire

Având în vedere noua aprovizionare globală în 2022, livrată și prognozată, plus schemele de subdezvoltare care vor fi inaugurate în 2023, se poate observa o creștere de 38% a noii oferte anuale, precum și o revenire a formatului tradițional de vânzare cu amănuntul, cu cote mai mari în Evoluții viitoare.

Sentimentul de redresare pentru retaileri este susținut de creșteri ale frecvenței față de suma înregistrată în 2019. Rata de neocupare în schemele de retail a rămas foarte scăzută, locațiile prime fiind cele mai căutate de jucătorii activi pe piață. Noua provocare pentru proprietarii de retail este de a crea un mediu atractiv, o sinergie între ceea ce locația și chiriașii pot oferi, pentru a oferi experiența de cumpărături supremă.

În acest sens, proprietarii încearcă să se diferențieze prin atragerea de noi mărci internaționale care vor crea un mix de chiriași puternic și divers, care le va consolida poziția pe piață și va atrage noi cumpărători. Revigorarea resimțită de piață și evoluția pozitivă a cheltuielilor de consum cu amănuntul au transmis semne bune care au fost preluate de noii retaileri care au decis să intre pe piața locală.

Aproape douăzeci de companii noi din diverse sectoare precum F&B, Fashion, Sports, Home & Deco și Specialty Retail și-au anunțat deschiderea în România. Companiile care au debutat sau se pregătesc să facă debutul în acest an, au ales ca prim punct de prezență centrele comerciale din București.

Ce retaileri închiriază?

De exemplu, retaileri precum Primark, Foot Locker, JD Sports, SuwenLingerie, Bath & Body Works au semnat sau inaugurat magazine în centre comerciale precum: ParkLake, AFI Palace Cotroceni, Mega Mall, Sun Plaza și BaneasaShopping City. Nou-veniți F&B, cum ar fi Popeyes, Poke House, au asigurat spații atât în ​​centre comerciale performante, cât și în proiecte cu utilizare mixtă și în locații stradale.

Retailerii germani ca TEDiselling produse nealimentare sau Fressnapf, cu produse pentru animale de companie, orientate spre orașe regionale și formate de parcuri de retail.

Creșterea impresionantă a comerțului electronic, mai ales în ultimii doi ani, a atras noi jucători și în acest domeniu, Zalando, una dintre cele mai importante platforme online de modă și lifestyle din Europa, anunțându-și extinderea pe piața din România.

Producătorul italian de mobilă Interniby Gruppo Euromobil a selectat atât prezența online, cât și fizică în București la BaneasaBusiness & Technology Park. Afacerile care se concentrează pe abordarea omnicanal nu mai sunt considerate o noutate pentru retaileri, componenta de comerț electronic fiind rapid și puternic integrată în strategiile de expansiune nu ca o modalitate de supraviețuire, ci mai mult ca o modalitate de creștere.

infoconstruct